Замена стороны в договоре — investim.info

Смена инвесторов в договоре

«Главбух». Приложение «Учет в строительстве», N 4, 2004

При реализации проекта нового строительства инвестор использует собственный и заемный капитал на основании распорядительного документа органа исполнительной власти.

В инвестиционном контракте подробно указываются условия его изменения и прекращения.

В частности, оговорено, что в случае смены инвестора новый обязан возместить предыдущему средства, вложенные в строительство.

Юридический аспект таких взаимоотношений — это отдельная тема.

Мы же поговорим о том, как будет отражаться выплата компенсации и в учете инвестора, с которым расторгнут договор, и в учете инвестора, с которым он заключен.

Пример. Местный орган власти расторг контракт с инвестором, который финансировал строительство подземных гаражей по заказу города и одновременно выступал в роли застройщика.

После этого был заключен контракт на достройку гаражей с другим инвестором. В договоре указано, что этот инвестор должен компенсировать бывшему инвестору фактически понесенные расходы, подтвержденные в установленном порядке.

Их сумма (оплата услуг подрядчиков, зарплата персонала с учетом ЕСН, амортизация оборудования и пр.) составила 3 200 000 руб. (с учетом НДС — 250 000 руб.).

Сначала рассмотрим учет и налогообложение хозяйственной операции у первого инвестора.

Поскольку инвестор совмещал функции застройщика, расходы по строительству гаражей отражались у него в бухучете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»). Это следует из п.2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160. НДС по расходам на строительство учитывался на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

Таким образом, в учете инвестора были сделаны следующие проводки:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 60 (02, 70, 69 . )

  • 2 950 000 руб. (3 200 000 — 250 000) — отражены расходы по строительству гаражей;

Дебет 19 Кредит 60

  • 250 000 руб. — отражен НДС по оплате услуг третьих лиц, связанных со строительством гаражей.

Компенсация, которая выплачивается инвестору при расторжении с ним договора, фактически является доходом от передачи имущественных прав на недостроенный объект новому инвестору.

В бухучете суммы такой компенсации отражаются в составе операционных доходов.

Так установлено в п.7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н.

Передача имущественных прав признается объектом обложения по НДС в соответствии с пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ. Правда, в Налоговом кодексе РФ не указано, как рассчитывать объект налогообложения передаваемых имущественных прав. Налоговые органы в подобных случаях обычно ссылаются на п.1 ст.154 Налогового кодекса РФ, иначе говоря, НДС придется начислять на всю стоимость переданных имущественных прав.

При этом инвестор может предъявить к вычету из бюджета «входной» НДС на основании счетов-фактур подрядчиков. Поступить так позволяет пп.1 п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, который разрешает налоговый вычет по товарам (работам, услугам), которые приобретаются для операций, облагаемых НДС.

В учете инвестора бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»

  • 3 200 000 руб. — начислена компенсация, полагающаяся инвестору при расторжении с ним договора;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

  • 2 950 000 руб. — списаны расходы по строительству гаражей;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

  • 488 135,59 руб. (3 200 000 руб. х 18% : 118%) — начислен НДС при передаче имущественных прав на гаражи;

Дебет 99 Кредит 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»

  • 238 135,59 руб. (3 200 000 — 488 135,59 — 2 950 000) — отражен убыток от расторжения договора по строительству гаражей;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 250 000 руб. — предъявлен к вычету из бюджета НДС по услугам подрядчиков, занятых при строительстве гаражей.

Выручка от реализации имущественных прав является доходом при определении налогооблагаемой прибыли организации (п.1 ст.249 Налогового кодекса РФ). При этом ее можно уменьшить на расходы, связанные с такой реализацией (пп.1 п.1 ст.253 Налогового кодекса РФ). По данной операции инвестор получил убыток в размере 238 135,59 руб. (при условии, что сумма расходов в бухгалтерском и налоговом учете совпадает). Этот убыток будет уменьшать общую сумму доходов инвестора за отчетный период либо будет перенесен на будущее.

Теперь поговорим о том, как отражается выплаченная компенсация в учете второго инвестора. Предположим, что он также будет совмещать функции застройщика. Что собой представляет сумма компенсации, выплаченной первому инвестору при расторжении договора? Фактически это расходы, связанные со строительством гаражей.

В учете второго инвестора бухгалтер запишет:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 60

  • 2 711 864,41 руб. (3 200 000 — 488 135,59) — включена в стоимость строительства сумма компенсации, выплаченной первому инвестору, с которым договор был расторгнут;

Дебет 19 Кредит 60

  • 488 135,59 руб. — отражен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

  • 3 200 000 руб. — выплачена компенсация первому инвестору.

После того как строительство гаражей будет завершено, инвестор не будет отражать их в составе основных средств. Ведь чтобы отразить в бухучете имущество в составе основных средств, нужно, чтобы одновременно выполнялись условия, перечисленные в п.4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н. Одно из этих условий — организация не планирует продажу активов.

В целях налогообложения прибыли построенные гаражи также не будут включены в состав основных средств, поскольку инвестор не будет их сам использовать и начислять по ним амортизацию (п.1 ст.256 и п.1 ст.257 Налогового кодекса РФ).

Очень важный момент: когда инвестор сможет предъявить к вычету из бюджета «входной» НДС по работам и услугам, связанным со строительством гаражей? Напомним, что если речь идет о строительстве объектов основных средств, то НДС предъявляется к вычету из бюджета в том месяце, в котором на объект начинают начислять амортизацию (п.6 ст.171 и п.5 ст.172 Налогового кодекса РФ). Однако выясняется, что в нашем случае гаражи не являются основными средствами.

В то же время работы и услуги сторонних организаций, которые инвестор оплачивает при строительстве гаражей, приобретаются для продажи этих гаражей, то есть для операции, облагаемой НДС. Поэтому «входной» НДС по таким работам и услугам можно предъявить к вычету из бюджета в соответствии с п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ.

Как нам разъяснили в МНС России, сделать это можно в том налоговом периоде, когда услуги оплачены и отражены на счете 08, при условии, что у инвестора есть счет-фактура подрядчиков. Ждать окончания строительства не нужно.

Таким образом, выплатив компенсацию бывшему инвестору, новый инвестор сможет предъявить «входной» НДС к вычету из бюджета:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 488 135,59 руб. — предъявлен НДС к вычету из бюджета.

Как оформляется уступка прав по договору об инвестировании в строительство?

Между Застройщиком и Инвестором заключен договор об инвестировании в строительство апартаментов. Инвестор собирается уступить свое право третьему лицу путем составления договора уступки права, оплата по договору Инвестором произведена в полном объеме. Вопрос заключается в следующем: необходимо ли дополнительно заключать Соглашение (дополнительное соглашение) к «основному» договору, заключенному между Застройщиком и Инвестором о том, что, например: стороны пришли к соглашению заменить сторону договора. (если да, то нормой какого нормативно-правового акта это предусмотрено?), либо же достаточно только по факту заключенного Договора об уступке прав, заключенного между Инвестором и третьим лицом? Разбор данной ситуации необходим в контексте отображения в документах бухгалтерского учета Застройщика информации (документов основания) смены Инвестора.

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 712 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Уступка в вашем случае оформляется обычным договором цессии, никаких доп соглашений между Застройщиком и новым инвестором не требуется.

Для бухгалтерии важен акт приема- передачи документов и соответствующее выставление счетов-фактур (или иных бухгалтерских документов).

Спасибо! Но речь идет именно о доп. соглашении между Застройщиком и еще «старым» Инвестором о том, что права передаются третьему лицу. Насколько правильным и необходимым является такое доп. соглашение?

в законе об инвестиционной деятельности я не помню того, чтобы нужно было заключать доп соглашение к основному договору, с учетом того, что вашим инвестором все обязательства исполнены, следовательно нужно только уведомление застройщику- тут дейстют общие правила по обязательственному праву. Доп соглашений между Застройщиком и старым инвестором — не нужно.

ГК РФ Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.
Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).
3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

Соглашение о замене стороны в инвестиционном контракте

Пункт 4. В случае, если по окончании периода действия Договора, установленного п. О приспособлении объекта недвижимости для современного использования без изменения предмета охраны включать в раздел 7 инвестиционного договора следующее: «Результат инвестирования поступает в собственность Инвестора после выполнения установленных постановлением Правительства Санкт-Петербурга и Договором инвестиционных условий и в случае, если в отношении Результата инвестирования, введенного в эксплуатацию, проведен кадастровый учет в связи с созданием нового объекта недвижимости в результате изменения параметров Объекта, его частей высота, количество этажей, площадь, показатели производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения, произошедших в Объекте после завершения работ по приспособлению Объекта для современного использования в целях создания указать назначение создаваемого Результата инвестирования без изменения предмета охраны Объекта, принятых по акту приемки, оформленному уполномоченным органом охраны культурного наследия». О выполнении работ по инженерной подготовке и или благоустройству территории: 4.

Перестановка слагаемых. Допустима ли замена стороны при исполнении госконтракта

Контракт, предусматривающий встречные инвестиционные обязательства. Первый — это соглашение, заключаемое с поставщиком продукции, который назначен актом Правительства РФ, по причине проводимого данной стороной производства, модернизации или освоения товара на территории РФ.

Возможность его заключения предусмотрена законом от Правительство включает информацию о таком производителе в реестр единственных поставщиков, с которыми заказчики вправе заключать договоры в соответствии с п. От имени РФ контракт заключает Министерство промышленности и торговли РФ специальный инвестиционный контракт Минпромторга или иной уполномоченный Правительством РФ орган. Для заключения договора производитель подает заявление с приложением необходимых документов среди прочего копии документов, подтверждающих вложение в проект инвестиций в размере не менее млн рублей и получает заключение Межведомственной комиссии о возможности заключения СПИК.

Правила и порядок заключения установлены Постановлением от Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ вправе выпустить специальный акт для проведения конкурса на заключение договора на поставку товара, предусматривающего встречные обязательства поставщика-инвестора по созданию, модернизации, освоению производства товара на территории данного субъекта. Государственные заказчики соответствующего субъекта РФ и муниципальных образований, находящихся на территории такого субъекта РФ, имеют право заключать с поставщиком-инвестором договоры как с единственным поставщиком п.

Аналогично СПИК допустимо заключение нескольких договоров со встречными обязательствами на территории одного субъекта РФ. Требования к ИК поставщика-инвестора предусмотрены ст. Обоснованность выполненных работ по инвестиционному контракту проверяется органом исполнительной власти на основе изучения отчетов производителя; впоследствии выдаются заключения о выполнении или невыполнении инвестором обязательств, о достижении полном, частичном целей ИК.

Инвестиционный контракт в строительстве, фармацевтической, лесной, медицинской и иных отраслях можно создать на основе типовой формы ИК. Типовая форма инвестиционного контракта Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Мы узнаем о неточности и исправим её.

Вам может быть интересно:.

Смена стороны в договоре

Официальное издание Мэра и Правительства Москвы Перестановка слагаемых. Причины для этого могут быть самыми разными — от банального отсутствия средств на счету у заказчика до долговых обязательств поставщика перед кем-либо. Однако потребность потребностью, но самое главное, чтобы подобные действия не вступали в противоречие с законодательством в сфере госзакупок. Рассмотрим два случая из практики, наглядно демонстрирующие возможные механизмы разрешения таких ситуаций. Заказчиком муниципальным казенным учреждением заключены муниципальные контракты в рамках Федерального закона от В настоящее время на расчетный счет учреждения наложен арест органом Казначейства. Федеральный закон от Часть 6 ст. При этом порядок перехода прав и обязанностей заказчика по контракту данным законом не урегулирован.

Инвестиционные контракты в рамках 44-ФЗ: особенности, условия, ограничения

Иванова, действующего на ос- новании постановлений правительства Москвы от N 6 «О программе капитального ремонта и реконструкции зданий в центре г. Москвы на г. N «О программе комплекс- ной реконструкции центральной части г. Москвы на гг. N «О мерах по реконструкции центральной части г.

Защита документов

Соглашение о перемене лиц в обязательстве Изменение стороны в договоре по ГК РФ Перемена стороны в договоре означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него. Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать п. Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве как в рамках договора уступки права или цессии , а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от

Полезное видео:

LAWFIRM.ru

Подготовительный — подготовка заказчиком проектной документации и экономического обоснования, осуществление технической подготовки к возведению объекта недвижимости. Инвестиционно-строительный — поиски заказчиком инвестора и подрядчика, заключение с ними соответствующих соглашений, далее строительство объекта и передача его в распоряжение инвестора. Эксплуатационный — осуществление дополнительных работ — отделка, снабжение объекта коммунальными ресурсами, решение иных вопросов, связанных с недочетами, выявленными при строительстве. Особенности инвестиционного контракта Отличительной чертой рассматриваемого контракта считается то, что после его выполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора. Важно указать, что заключение такой сделки с физическим лицом недопустимо, поскольку такое участие расценивается как незаконное привлечение финансовых средств в долевое строительство. Таким образом при оформлении рассматриваемой сделки необходимо знать особенности и правила ее составления, чтобы в дальнейшем избежать неприятных моментов при строительстве и оформлении документов. Ниже расположен типовой бланк и образец инвестиционного контракта на строительство, вариант которого можно скачать бесплатно. Читать документ далее.

НДС при соглашении о замене стороны по договору

Соглашение о замене стороны в договоре Составление соглашения о замене стороны в договоре происходит в случаях, когда по каким-либо причинам одна из сторон договорных отношений не имеет возможности исполнить взятые на себя обязательства. Открыть и скачать онлайн ФАЙЛЫ Когда чаще всего происходит смена стороны Обстоятельства, по которым бывает необходимо проведение замены одной из сторон, могут быть самые разные: финансовые проблемы или банкротство предприятия; производственные трудности; смена руководства фирмы и т. Кто может участвовать в соглашении В соглашении о замене стороны в договоре могут участвовать предприятия и организации, юридические лица, а также обычные граждане, достигшие совершеннолетнего возраста. Суть документа Основная задача соглашения: полная передача полномочий, прав и обязанностей от одной стороны договора третьему лицу. Таким образом, соглашение априори носит трехсторонний характер. При этом передающая сторона обязана уведомить своего контрагента о намечающейся замене заблаговременно и получить на это письменное согласие, которое может быть оформлено отдельным документом или выглядеть в виде резолюции на соглашении. Замена стороны может производиться на любом этапе исполнения договора. Когда нельзя делать замену Законодательство РФ регламентирует ситуации, в которых невозможно проводить замену одной из сторон договора.

Договор с инвестором для вложения в бизнес

Строительство» Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике. Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды. При этом соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении порядка уплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации Постановление Арбитражного суда Центрального округа от Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему, как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации Постановление Президиума ВАС РФ от Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды. Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения. Применяя такой подход, суды приходили к выводу, что не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Контракт по реализации инвестиционного проекта на территории Москвы

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября года. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю далее — управление, третье лицо. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от Обществу из федерального бюджета возвращено 8 руб. Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Оценив спорный договор в качестве ничтожной сделки по причине отсутствия у администрации права распоряжаться земельным участком, находящимся в федеральной собственности, суд первой инстанции не принял во внимание, что договор инвестирования не предполагает безусловного наличия у администрации права на распоряжение земельными участками; после расселения администрация должна была обратиться к собственнику — РФ в лице уполномоченного территориального органа — с просьбой рассмотреть вопрос о предоставлении земельных участков инвестору для строительства. Вывод суда первой инстанции о недоказанности существования объектов недвижимости на момент подписания инвестиционного договора на земельных участках, являющихся предметом договора, не имеет юридического значения, поскольку инвестор не был обязан проводить кадастровый учет; такие полномочия имелись у администрации, при этом ответчик не отрицает, что на этих земельных участках находились жилые дома.

Замена стороны в инвестиционном контракте — отправлено в Долевое а) Насколько реально заключение такого соглашения после.

Случается, что у компании меняются реквизиты. Как оповестить об этом своих партнеров? Один из способов — составить и использовать образец дополнительного соглашения о смене реквизитов. Отсутствие их в договоре или их неточное или неправильное указание не может быть причиной признания контракта или соглашения недействительным. Суды признают такие ошибки чисто техническими и легко устранимыми, но только в том случае, если лицо по имеющимся данным легко идентифицировать. Образец дополнительного соглашения о смене реквизитов приведен ниже, пока разберемся с теоретической частью вопроса.

Настоящее Соглашение интерпретируется Сторонами в соответствии с обычными значениями употребляемых в нем терминов, по правилам русского языка и формальной логики. Используемые в настоящем Соглашении заголовки и подзаголовки всех уровней предназначены исключительно для удобства ознакомления с ним и не должны рассматриваться или толковаться как каким-либо образом ограничивающим или расширяющим формулировки положений, к которым такие заголовки могут относиться. Если иное не вытекает из контекста, слова в единственном числе включают в себя значение множественного числа и наоборот, а слова, имеющие значение любого рода, включают в себя значения любого другого рода. Приложения, дополнительные соглашения к настоящему Соглашению являются неотъемлемой частью такового и имеют такую же юридическую силу, как если бы они были изложены непосредственно в самом Соглашении. Ссылки на приложения, статьи и пункты являются ссылками, соответственно, на приложения, статьи и пункты Соглашения если не указано иное , а ссылки на подпункты внутри пунктов и приложений к Соглашению являются ссылками на подпункты соответствующего пункта и приложения к Соглашению если не указано иное. Ссылки на любой документ или соглашение включая настоящее Соглашение включают в себя ссылки на такой документ или соглашение с учетом периодических изменений, исправлений, дополнений, замен, новаций или уступок прав.

Как правильно составить инвестиционный договор

Любые виды сделок юристы настоятельно рекомендуют оформлять документально, особенно когда речь идет о больших суммах денег. Инвестор и заказчик всегда оформляют инвестиционный договор – документ, учитывающий все подробности достигнутого соглашения. Инвестиции сами по себе вещь рисковая, поэтому грамотно оформленный договор об инвестировании способен защитить от некоторых непредвиденных ситуаций, как сторону заказчика, так и инвестора.

Общие понятия

Договор об инвестиционной деятельности подтверждает взаимоотношения между инвестором и заказчиком, а также определяет их права и обязанности. Равноправными участниками договора являются заказчик и инвестор. При этом, заказчиком считается тот, кто ведет проект. Обычно это руководитель предприятия или организации, деятельность которой нуждается в инвестициях. Именно он берет на себя всю ответственность за полученные денежные средства. Сторона заказчика обязана выполнять все пункты договора и подтверждает это своей подписью. За результат операции инвестирования и всю финансовую деятельность несет ответственность заказчик.

Стороной инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Он дает свои средства в управление и ожидает получить условленную прибыль. Со стороны инвестора в документе могут быть прописаны требования к возможным рискам или просадкам. С другой стороны, инвестиционный договор может содержать пункт об обязательстве инвестора не вмешиваться в ход финансовой деятельности до конца обусловленного срока.

Некоторые сферы деятельности могут учитывать в документе и третью сторону, например, подрядчика или инвестиционного агента. Например, такой сферой является строительство. Агент, как правило, получает процент от суммы, на которую заключается сделка, и способствует поиску инвесторов и заключению новых договоров. Но для заказчика это достаточно выгодный вариант, так как комиссионные очень малы, по сравнению с суммами контрактов.

Инвестиционный договор подразумевает получение выгоды всеми сторонами: инвестор увеличивает свой капитал, а заказчик, как правило, получает выполненный проект и вознаграждение. Источником прибыли является деятельность проекта.

Условия соглашения

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде. Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения. Общий механизм подразумевает сам факт займа заказчиком у инвестора с любой формой последующего использования средств. Процесс передачи денег может происходить следующими способами:

  1. После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
  2. Средства поступают заказчику частями. Такой вариант приемлем для обеих сторон, если:
    1. Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
    2. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

Полученные деньги заказчик вкладывает в проект и самостоятельно следит за всеми происходящими процессами, а также суммами затрат и прибыли. В определенную дату, о которой обе стороны договариваются заранее, заказчик возвращает инвестору его вознаграждение за вложение средств.

Проценты инвестор может получать двумя способами:

  1. Фиксированной суммой. Результат инвестиционного проекта не влияет на сумму, которую получит инвестор – она представляет собой фиксированную и неизменную цифру. Выплаты должны совершаться точно в оговоренные даты. Небольшие поправки могут быть внесены только с согласия обоих сторон.
  2. Часть от прибыли. Суммы таких выплат, как правило, приблизительны. При долгосрочных вложениях точную цифру назвать достаточно сложно. Стороны отталкиваются от средних значений ожидаемой доходности и устанавливают процент от фактически полученных денег. Многие инвесторы стараются избегать таких договоренностей, потому что возникает некоторая неопределенность. Заказчики, наоборот, привержены к заключению именно таких контрактов, потому что это дает возможность учитывать неожиданные изменения в макроэкономике, инфляцию и другие непредвиденные обстоятельства.

Способ выплаты вознаграждения оговаривается заранее и обязательно уточняется в договоре, во избежание любых недоразумений. к оглавлению ↑

Обязательства

Договор инвестирования защищает интересы как заказчика, так и инвестора. Он определяет действия, которые должны выполнить обе стороны. Наиболее важные моменты, которые учитываются в типовом договоре, следующие: к оглавлению ↑

Для заказчика

  • Соблюдение сроков осуществления проекта
  • Предоставление отчетов о финансовой деятельности и ходе проекта.
  • Сдача результата проведенной деятельности.
  • Предоставление всех необходимых документов.
  • Привлечение специалистов или подрядчиков для осуществления проекта и заключения договора.
  • Контроль допустимых расходов.
  • Контроль всех действий, связанных с проектом.
  • Возврат всех заемных денежных средств в установленный срок.

к оглавлению ↑

Для инвестора

  • Передача оговоренной суммы денег без задержек и изменений.
  • Проверка результатов инвестиционной деятельности и приемка проекта.
  • Выплата вознаграждения.
  • При необходимости, составление всех документов по завершению проекта – регистрация права собственности и постановка на учет в необходимых государственных структурах.

к оглавлению ↑

Важные моменты

Все формулировки и пункты, которые содержит инвестиционный договор, очень важны и могут повлиять на итог разрешения спорных вопросов. Составить правильный договор могут квалифицированные юристы, к которым следует обратиться при возникновении малейших сомнений. Лучше потратить больше времени на составление и изучение документа, чем потом стать жертвой мошенников или собственной неосведомленности. Юристу нужно показать предварительно составленный договор и объяснить на словах чего вы на самом деле хотите. Тогда специалист сможет подсказать неточности и двусмысленные пункты в документе, а также предложит правильный вариант написания. Кроме того, юрист проверит документ на соответствие последним нормам законодательства, что может сделать не каждый бизнесмен.

Обязательно обратите внимание на наличие в договоре следующих моментов:

  • Наименование документа.
  • Дата и время заключения.
  • Данные сторон.
  • Индивидуальная информация о проекте – цель, сроки, суммы.
  • Права обеих сторон.
  • Обязанности обеих сторон.

Цена проекта

Инвестиционный договор обязательно устанавливает цену проекта. Для инвестора она означает полную сумму необходимых вложений, в которую включены все расходы на стоимость материалов, вознаграждения, услуги специалистов, допустимые риски, техническое оснащение и другие траты.

Цена проекта представляет собой приблизительную сумму или допустимый диапазон необходимых вложений. Для подсчета точных цифр используют небольшие поправки или индексы, которые учитывают возможные изменения цен на материалы или услуги.

При нарушении сроков осуществления проекта его цена может меняться. В таком случае, стоимость корректируется в интересах стороны, которая понесла убыток.

к оглавлению ↑

Советы инвестору

Инвестор несет значительно больший риск. При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями. Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.

Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:

  • Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
  • Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
  • Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
  • При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.

к оглавлению ↑

Признаки инвестиционного договора

В российском законодательстве нет четкого определения термина «инвестиционный договор». Также нигде не регламентированы субъекты, которые могут заключать такой вид договора и объекты, которые могут быть в нем указаны. Юристы считают, что договор инвестирования отличается от других соглашений наличием экономического содержания документа и формулировки получения дохода как цели совместной деятельности. Признаками договора инвестиционного характера можно назвать:

  • Долгосрочное сотрудничество между сторонами.
  • Взаимная выгода – инвестирование денег в обмен на доход, недвижимость или другой результат проекта.
  • Основание соглашения – коммерческое предложение, проектная документация.
  • Присутствует коммерческий интерес.

к оглавлению ↑

Этапы реализации

Мы выяснили основные моменты, с учетом которых должен быть составлен инвестиционный договор. Далее следуют этапы его реализации.

  1. Первый – подготовка. Здесь осуществляются все действия, необходимые для проведения финансовых расчетов. Заказчик готовит экономическое обоснование необходимой суммы, показывает проектную документацию, готовит техническую базу. На этом этапе заказчик предоставляет совокупную информацию по будущему проекту, при этом все цифры и перечень работ или необходимых услуг может быть приблизительным. Часто такая совокупная информация предоставляется в виде бизнес-плана, где отображается необходимость некоторых затрат и преимущества реализации проекта.
  2. Второй – непосредственно реализация. На этом этапе все соглашения достигнуты и условия оговорены. Инвестор передает заказчику деньги, и проект запускается в работу. Стороны заключают договор, и заказчик привлекает всех необходимых подрядчиков и специалистов.
  3. Третий – эксплуатационный. В реализованный проект могут добавляться небольшие корректировки – снабжение дополнительными ресурсами, решение возникших проблем на объекте.

Завершается реализация проекта приемкой объекта инвестором. Это должно подтверждаться соответствующими документами, например, актом приема-передачи. После этого инвестор оформляет все последующие документы на свое имя.

В сфере чистых финансовых инвестиций, например передачи денег в управление для торговли на фондовом рынке, результатом инвестирования становится выплата прибыли обеим сторонам, в соответствии с условиями составленного ранее договора. О том, что все условия договора были выполнены и стороны не имеют претензий, также составляются необходимые документы.

При желании, инвестиционный договор о сотрудничестве можно продлить, оформив дополнительное соглашение. Условия продления сотрудничества могут отличаться от установленных ранее. Все поправки и изменения обязательно указываются в дополнительном соглашении. к оглавлению ↑

Ключевые моменты

Каким бы выгодным вам не казалось будущее вложение средств, лучше не торопиться и следовать основным правилам:

  1. Не верьте словам – требуйте документы. Это касается как документов физического или юридического лица, с которым вы составляете договор инвестирования, так и ваших взаимных обязательств. Все должно быть задокументировано.
  2. Консультируйтесь со специалистами. Привлекайте юристов для изучения составленного договора и правильной формулировки тех аспектов, которые вы хотите в него включить. Полезными также могут официальные организации, способные помочь проверить репутацию или кредитную историю интересующего субъекта.
  3. Учитывайте детали. Важно абсолютно все – от сроков и стоимости до решения проблемных ситуаций, которых может и не быть. Все моменты должны быть измеряемы и доказуемы, никаких абстрактных или спорных формулировок. Используйте даты, цифры, сравнительные соотношения.
  4. Включайте в инвестиционный договор пункты о различных результатах окончания проекта. Опишите условия, на которых вы расстанетесь с заказчиком в случае успеха и в случае негативного исхода. Классификация инвестиционных договоров и их правильная структура законодательством не предусмотрены. Единственное, что дает сторонам право контролировать действия друг друга – это пункты договора. Чем больше требований будет написано – тем лучше.
  5. Защита законодательством. Вы можете обезопасить себя от купленных судей или несправедливого разрешения спора, если дело будет рассматривать суд зарубежных стран. Этот момент можно указать в договоре. За границей договор инвестирования рассматривается на основании закона, а не «по знакомству».
  6. Правильная структура финансирования. Определитесь с бонусом, который вы получите – это будут только денежные средства или же доля в компании. Свои преимущества и недостатки есть в каждом варианте.

Инвестиционный договор – не просто письменное оформление договоренностей. Это документ, регламентирующий границы прав и требования к обязанностям двух партнеров. Инвестиционный договор должен быть составлен после тщательного изучения всех документов и информации, имеющих отношение к делу. Только четкая формулировка прав и обязанностей может привести к успешному результату и качественному процессу исполнения.

Ссылка на основную публикацию