Продавец квартиры просит задаток

Содержание

Как оформить задаток при покупке квартиры

Продавец квартиры просит задаток

Последнее обновление: 27.09.2020

Когда между Продавцом и Покупателем квартиры заходит разговор о заключении сделки купли-продажи (речь идет о вторичном рынке), то принято считать, что Покупатель должен внести Продавцу задаток (предоплату), подтвердив таким образом свое намерение купить именно эту квартиру. Без такой предоплаты, обычно, Покупателя всерьез не воспринимают.

В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.

Сам Покупатель тоже заинтересован в том, чтобы зафиксировать договоренности с Продавцом о будущей сделке. Тогда квартира снимается с продажи, и другие претенденты на нее уже не будут никого беспокоить. И конечно же, обоих участников сделки волнует вопрос – как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Разберем это по пунктам.

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Условия соглашения (или договора) о задатке

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке».

Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора.

Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца.

Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере.

Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

  1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
  2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
  3. указание суммы задатка;
  4. указание общей стоимости квартиры;
  5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
  6. указание срока, на который вносится задаток;
  7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

Помимо этого, нужно учесть, что сам факт передачи денег по соглашению о задатке тоже должен быть зафиксирован – либо в самом соглашении, либо в отдельной расписке.

 О том, как на практике решается вопрос с распиской при передаче аванса (или задатка) можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу.

Но для Покупателя квартиры нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы.

Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры?

Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал. Ловушка для Покупателя.

На какой срок вносится задаток при покупке-продаже квартиры?

Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже.

Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал.

О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом.

То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее.

Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Образец договора (соглашения) о задатке при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток.

На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают.

Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу.

А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится.

А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы.

Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса.

Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Образец договора (соглашения) об авансе при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко.

Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса.

Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту.

Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги.

В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре.

Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников.

Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

А может ли Покупатель вернуть аванс или задаток, который он внес за квартиру, если он передумал ее покупать? Что ему нужно для этого предусмотреть? Об этом – в отдельной заметке по ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-oformit-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Задаток при покупке квартиры: возвращается или нет?

Продавец квартиры просит задаток

Внесение задатка достаточно часто практикуется сторонами при заключении сделок на рынке недвижимости. Он представляет собой разновидность обеспечения, гарантирующую заключение договора-купли продажи в перспективе на оговоренных условиях.

Что такое задаток и его отличия от аванса?

Задаток вносится при заключении предварительного договора-купли продажи. В нем фиксируются намерения сторон по подписанию основного договора в обусловленные сроки и по обговоренной цене. Необходимость предварительного договора может возникнуть в следующих ситуациях:

  1. Покупатель не располагает всей суммой для оплаты квартиры в текущий момент. Он хотел бы взять некоторую паузу до того, как продаст другую недвижимость, оформит наследство или получит одобрение по ипотечному кредиту.
  2. Покупатель хочет убедиться в юридической чистоте сделки: запросив необходимые сведения по квартире в Росреестре.
  3. Продавцу требуется дополнительное время на сбор необходимой документации (например, на прохождение до конца процедуры приватизации или переоформление унаследованной квартиры на свое имя, получение согласия от супруги и пр.); выписку из квартиры всех жильцов, погашение задолженности по коммунальным услугам или урегулирование других формальностей.

По сути предварительного договора достаточно для того чтобы принудить вторую сторону в судебном порядке к подписанию основного договора. Но риск потерять свои деньги обычно очень хорошо дисциплинирует продавца и покупателя.

Регулируется внесение задатка 380-381 ст. Гражданского кодекса.

Для чего нужен?

После получения задатка продавец берет на себя обязательства не продавать квартиру другому покупателю, а цена недвижимости фиксируется и не может быть пересмотрена им в одностороннем порядке.

В свою очередь, покупатель, передавая задаток, также не может без серьезных причин отказаться от сделки и предпочесть иной объект недвижимости, иначе он потеряет задаток. В результате продавец квартиры может быть уверен, что он получит всю сумму за квартиру в определенные сроки.

Задаток следует отличать от аванса. Хотя гражданско-правовое законодательство не имеет четкого определения аванса, различия между данными понятиями в следующем:

  1. Задаток вносится покупателем перед заключением договора купли-продажи. Аванс же уплачивается в рамках основного договора как частичный расчет.
  2. Аванс не имеет столь жестких правовых последствий при неисполнении обязательств. Он не подлежит возврату в двойном размере от продавца и может быть возвращен покупателю по его требованию. Если продавец передумает заключать сделку он просто может вернуть авансовый платеж.
  3. Аванс не служит обеспечительной мерой, принуждающей покупателя к приобретению именно этого имущества.

Между тем, два этих понятия имеют общие свойства: они оба учитываются в счет оплаты квартиры и представляют собой сумму, исчисленную в процентном отношении от полной цены недвижимости.

Если продавец хочет быть уверен в заключении сделки именно с этим контрагентом, то ему выгоден договор с задатком. В противном случае его риски слишком велики.

Возврат задатка

381 статья Гражданского кодекса приписало одно исключительное свойство задатку: если продавец будет официально признан виновным в срыве сделки, то он должен будет вернуть задаток в 2-кратном размере. Если же виноват будет покупатель, то деньги останутся у продавца. Возвращать он их не обязан.

Помимо задатка, виновная сторона обязана компенсировать другой стороне убытки, связанные с уклонением от заключения договора, но с учетом размера задатка (это сумма вычитается из рассчитанной неустойки).

Для того чтобы указанные нормы ГК действовали, в предварительном договоре купли-продажи полученное обеспечение должно фигурировать именно как задаток (не как залог или аванс).

Покупатель вправе вернуть себе задаток в следующих ситуациях:

  • по соглашению сторон;
  • при невозможности заключения договора;
  • если он сможет доказать факт мошенничества со стороны продавца (например, что тот продавал квартиру, фактически ему не принадлежащую);
  • при юридической нечистоте недвижимости (отсутствии необходимых документов или нахождении квартиры под арестом/в залоге);
  • если покупателю не были предоставлены все необходимые сведения о квартире, которые могли бы повлиять на покупку (например, нахождение дома в аварийном состоянии, отсутствии необходимых коммуникаций из-за долгов по ЖКУ).

Во всех остальных случаях покупатель теряет деньги.

Для возврата задатка покупателю необходимо отправить продавцу письменное требование о возврате задатка в двойном размере.

Если он проигнорирует данное письмо, то покупатель обладает правом обратиться за отстаиванием своих интересов в суд.

В этом случае к продавцу будут применены правовые нормы о незаконном обогащении и на невозвращенный им задаток начисляются проценты в размере ставки рефинансирования.

Сумма задатка

Размер задатка стороны определяют по своему усмотрению. Законодательство не содержит никаких рекомендаций на этот счет, как и каких-либо лимитов по сумме задатка.

Обычно величина задатка привязывается к стоимости квартиры и исчисляется как 1-5% от цены сделки. С учетом стоимости недвижимости сумма получается немаленькая.

В отличие от задатка аванс обычно платится в большем размере: его величина может доходить до 30%.

Сроки

Сроки, в которые стороны должны заключить основной договор, определяются ими самостоятельно. Они указываются в предварительном договоре. Если прописанные сроки истекают, а договор так и не заключен, то одна из сторон должна направить другой требование о необходимости подписать договор.

Когда вторая сторона уклоняется от такого требования, то к задатку применяются правовые последствия: он или остается у продавца, либо возвращается в двухкратном объеме покупателю.

Если конкретные сроки для заключения основного договора не прописаны, то считается, что предварительное соглашение действует год.

Порядок внесения задатка при покупке квартиры

Внесение задатка при заключении договора купли-продажи предполагает прохождение следующих этапов/

Стороны обговаривают детали предстоящей сделки, согласуют цену квартиры с учетом имеющихся дефектов или нюансов.

Для передачи задатка стороны заключают предварительный договор или соглашение о задатке.

Первый вариант является предпочтительным, так как есть судебная практика, указывающая на необходимость оформления передачи задатка в рамках именно предварительного договора.

Он должен иметь структуру, аналогичную той, которая предусмотрена для основного договора: предмет, цена договора, описание квартиры, реквизиты сторон сделки. К нему прилагается допсоглашение, в котором указан размер задатка и способ его оплаты.

Задаток может передаваться наличными либо в безналичной форме. В последнем случае стоит указать в назначении платежа, что покупателем отправлен в счет продавца именно задаток. Полученная в банке квитанция будет служить подтверждением того, что деньги переведены.

Если средства передаются наличными, то нужно составить расписку о внесении определенной суммы в качестве задатка.

Этот документ должен содержать: ФИО продавца и покупателя, место их жительства, предмет сделки – в данном случае это квартира (ее характеристики следует прописать максимально подробно и включить ее адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат), величину задатка, сроки заключения сделки и дату.

Важно учитывать, что передача задатка без какого-либо документального подтверждения связана с повышенными рисками для покупателя. В случае мошеннических действий со стороны продавца ему будет крайне непросто доказать свою правоту. Поэтому покупатель должен быть в первую очередь заинтересован в подписании официального документа.

Когда сроки для подписания основного договора истекли, продавец имеет право оставить задаток у себя и не возвращать его покупателю.

Если стороны подписывают договор купли-продажи, задаток также не возвращается и вычитается из суммы, положенной к оплате.

Таким образом, задаток является формой обеспечения при покупке квартиры и является подтверждением серьезности намерений продавца/покупателя и согласования ими важнейших условий.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/zadatok.html

Имеет ли право продавец недвижимости требовать задаток?

Продавец квартиры просит задаток

Вероника и ее муж Сергей подыскивали себе квартиру долго. Денег не хватало, и нужно было брать ипотеку. Влезать в долги они решили только ради той квартиры, в которой все будет устраивать на 100%. По этой причине процесс поиска затянулся на многие месяцы.

Каждая квартира, которую они смотрели, имела существенные на их взгляд недостатки. В одной не узаконена перепланировка, в другой слишком грязный подъезд, в третьей все было хорошо, но возле дома мало мест для парковки, у четвертой документы не в порядке.

А еще, как правило, если квартира нравилась Веронике, то не устраивала Сергея, и наоборот.

Наконец, они пришли на просмотр, наверное, в двадцатую по счету квартиру. Тут у обоих екнуло сердце – это была она! Никаких существенных недостатков в квартире Вероника и Сергей не нашли. Документы тоже были в порядке. Хозяину они сказали, что подумают, но как только вышли за дверь, не сговариваясь, в один голос сказали: «Надо брать!».

На следующее утро Сергей уже звонил собственнику квартиры, Владимиру.

– Мы готовы купить вашу квартиру.- Приезжайте сегодня или завтра, подпишем предварительный договор, и внесете мне задаток.- Но нам еще ипотеку не одобрили. Надо дождаться одобрения банка. – А вы уже были в банке?- Нет еще.

Хозяин оказался упрямым и несговорчивым.

– Я вас ждать не буду. Если появится другой покупатель, продам квартиру ему. Хотите оставить квартиру за собой, забронировать ее, так сказать, то подписывайте предварительный договор, вносите деньги, и квартира будет вас ждать.

Сергей и Вероника посовещались и решили согласиться на условия хозяина. В конце концов, они ничего не теряют. Если откажет банк в ипотеке, сорвется сделка, то вернет им Владимир их задаток.

На следующий день они подписали договор, отдали Владимиру деньги и взяли с него расписку. Сумма задатка им показалась слишком большой, но хозяин уперся и не хотел идти ни на какие уступки. Также не хотелось им, чтобы договор был с задатком, а не с авансом.

В интернете они прочитали, что если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю. Задаток же остается у продавца, если сделка срывается по вине покупателя. Но Владимир опять стоял на своем. Он сказал, что другой вариант договора даже не рассматривает.

– Я уезжаю за рубеж, покупаю там жилье, мне нужны гарантии получения денег. Если вы откажетесь от сделки, то я «попаду» на сроки. А так задаток останется у меня и компенсирует мне хотя бы какие-то траты. Если вас не устраивает, можете не покупать мою квартиру.

Пришлось и тут ему уступить.

Изображение из открытых источников

На другой день они подали заявку на ипотеку в банк и стали ждать. Каково же было их разочарование, когда банк им отказал! Они позвонили Владимиру и попросили назад свои деньги.

Владимир же резонно отказался их возвращать. Он напомнил, что сделка сорвалась из-за них, следовательно, задаток остается у него по условиям договора. Сергей пытался объяснить ему, что их вины тут нет и отказ банка от них не зависит, но Владимир даже слушать не стал.

Давайте подробнее разберемся, кто прав в этой истории. Для начала обратимся к правовой стороне вопроса.Когда покупатель принимает решение купить квартиру, то сообщает об этом продавцу. Затем обе стороны подписывают предварительный договор. Смысл его – подтвердить серьезность намерений.

Покупатель подтверждает, что хочет приобрести квартиру у продавца. Продавец подтверждает, что готов продать квартиру именно этому покупателю. В договоре указывается дата сделки.

После этого, как правило, покупатель вносит продавцу небольшую сумму денег и начинается сбор документов и подготовка к сделке.

Мы написали «как правило», так как по согласованию сторон можно действовать и без внесения денежной суммы, и вообще без предварительного договора. Однако на практике договор заключают и деньги вносят. Так спокойнее и покупателю, и продавцу.

И внесенная сумма денег, и договор выступают в качестве гарантии для обеих сторон в том, что они готовы совершить сделку. Конечно, гарантировать на 100%, что сделка состоится, никто не может.

Ведь в процессе проверки и подготовки документов могут возникнуть разные обстоятельства, которые, возможно, приведут к срыву сделки. Однако на практике при купле-продаже недвижимости делают именно так.

Все что касается заключения предварительного договора и внесения денежной суммы (ее размер, условия возврата), происходит по согласованию продавца и покупателя.

Существует три вида предварительных договоров:

  1. предварительный договор без обеспечения;
  2. предварительный договор с обеспечительным платежом. По нему покупатель оплачивает продавцу некоторую сумму денег, которую называют “страховой депозит” или “обеспечительный платеж”. В обычной речи неюристы называют такой тип договора «договором аванса», а уплаченную сумму – «авансом», хотя юридически это некорректно;
  3. предварительный договор с условием о задатке.

Изображение из открытых источников

Соответственно, в первом случае покупатель не уплачивает продавцу никаких денег.

Во втором случае покупатель уплачивает продавцу некоторую сумму денег. Если сделка не состоялась по любой причине, продавец возвращает эту сумму покупателю. Если сделка состоялась, то продавец получает от покупателя сумму за квартиру, уменьшенную на сумму обеспечительного платежа.

В третьем случае покупатель уплачивает продавцу сумму, называемую задатком. Условия его возврата и ситуации, связанные с таким типом договора, мы рассмотрим ниже более подробно.

Какой именно договор заключать, решается обеими сторонами. Никаких строгих правил по данному вопросу не существует. Ни одна из сторон не может принудить другую к заключению какого-то определенного договора.

Также одна сторона не может диктовать другой стороне размер уплачиваемой суммы.

Тут все зависит от готовности продавца и покупателя идти на уступки, умения договариваться и отстаивать более выгодные для себя условия.

Давайте разберемся, что такое задаток и какие обязательства возникают при заключении договора задатка.

Все что касается задатка регулируется статьей 380 Гражданского Кодекса РФ. Задаток по предварительному договору – это сумма, которую покупатель платит продавцу до сделки. Внесение задатка является гарантией для продавца, что покупатель купит у него квартиру. Для покупателя это гарантия того, что продавец продаст ее именно ему.

При уплате денег за квартиру покупатель выплачивает продавцу сумму, уменьшенную на величину задатка.

Сумма его может быть любой и устанавливается по согласованию продавцом и покупателем. При покупке жилой недвижимости чаще всего размер задатка от 10 тыс. до 100 тыс. рублей. Уплаченная сумма обязательно прописывается в договоре.

Изображение из открытых источников

В интересах покупателя сделать сумму как можно меньше. Бывают ситуации, когда продавец просит в качестве задатка достаточно большую сумму, например, 500 тыс. рублей. Он может мотивировать просьбу тем, что у него есть задолженность по оплате коммунальных платежей и нет денег на ее оплату.

Покупатель заключает договор, выплачивает ему задаток, а потом продавец вдруг исчезает. Покупатель обращается в суд, и по решению суда продавец обязан вернуть деньги. Он может заявить, что денег у него уже нет. Суд решает, что продавец должен выплачивать их из заработной платы.

Если зарплата продавца небольшая, то покупатель может получать деньги назад частями в течение 10-15 лет! Получается, что продавец просто ими пользуется как беспроцентным кредитом.

По суду можно обязать продавца исполнить предварительный договор и продать квартиру. Такой вариант невозможен в том случае, если продавец уже продал ее другому лицу.

При уплате задатка наличными деньгами покупателю необходимо взять с продавца расписку в получении денег. Если продавец откажется возвращать задаток и дело дойдет до суда, то одного договора для подтверждения уплаты задатка будет недостаточно. В суде потребуется расписка или подтверждение банковского перевода.

В результате заключения договора задатка возможны четыре варианта развития событий.

  1. Сделка состоялась. Покупатель уплачивает продавцу сумму, уменьшенную на величину задатка.
  2. Сделка не состоялась по согласованию обеих сторон или по обстоятельствам, не зависящим ни от одной из сторон. В этом случае задаток возвращается покупателю.
  3. Сделка сорвалась по вине покупателя. Задаток остается у продавца.
  4. Сделка отменена по вине продавца. Продавец возвращает задаток покупателю в двойном размере. Это установлено законом. Если продавец не готов к этому, лучше заключить предварительный договор с обеспечительным платежом, который в разговорной речи называют «договором аванса». Как уже упоминалось выше, юридически это неверное название, однако неюристы называют его именно так.

Все устные договоренности должны быть зафиксированы в договоре. Причина в следующем.

Если покупатель и продавец о чем-то договорились на словах, а в договоре это не прописали, то в случае срыва сделки обе стороны должны действовать согласно договору.

Если же одна из сторон отказывается выполнять условия договора, то вторая сторона обращается в суд. Он вынесет решение, опираясь именно на условия договора.

Изображение из открытых источников

Например, продавец и покупатель договорились о том, что продавец возвращает задаток в однократном размере, если по его вине срывается сделка. Однако в договоре написано, что задаток возвращается в двукратном размере.

Продавец подписал такой договор, не обратив на это внимания. В ситуации, когда продавец отказывается от сделки, покупатель имеет право требовать возврат задатка в двукратном размере. Суд его в этом поддержит – ведь именно это условие прописано в договоре.

Представьте себе ситуацию, когда заключен договор, внесен задаток, а покупатель только после этого начинает проверять документы продавца на квартиру.

Допустим, он находит в них какие-то нюансы, которые в дальнейшем могут привести к судебным разбирательствам по поводу приобретаемой недвижимости, и вероятность этого очень высока. Покупатель не хочет рисковать и отказывается от сделки.

Тогда задаток остается у продавца. Ведь формально сделка не состоялась по вине покупателя!

Для того чтобы такого не произошло, перед уплатой задатка покупателю следует проверить документы настолько тщательно, насколько это возможно. Задача покупателя – убедиться, что продавец является собственником квартиры. Это можно увидеть в выписке из ЕГРН.

Нужно убедиться также, что квартира не является объектом спора, а продавец – ответчиком по каким-то искам. Сложность заключается в том, что не все продавцы готовы предоставлять полный комплект документов до уплаты задатка.

Если продавец поступает именно так, упирается и говорит, что покажет документы после получения задатка, это должно насторожить покупателя. За таким поведением может скрываться мошенническая схема или какие-то детали, узнав о которых, покупатель, вероятно, откажется от сделки. Задаток останется у продавца.

Именно поэтому для минимизации рисков стоит обратиться к опытному проверенному риэлтору или в надежное агентство, если среди знакомых риэлтора у вас нет.

Изображение из открытых источников

Отличие договора аванса от договора задатка в том, что в любом случае аванс возвращается покупателю. При этом неважно, по чьей вине сорвалась сделка.

В некоторых случаях продавцы и покупатели, не вдаваясь в юридические тонкости, прописывают в договоре условия, которые характерны для задатка, а сам договор называют договором аванса. В случае срыва сделки не имеет значения, как вы назвали договор.

Важно, какие условия в нем прописаны! Обе стороны должны будут действовать согласно ему. Суд также выносит решение, опираясь на условия договора, а не его название.

Теперь вернемся к ситуации с Вероникой и Сергеем. Как нужно было действовать им при подписании договора? Если квартира покупается на ипотечные средства, то в договоре задатка нужно прописать следующее условие.

Отказ банка в выдаче ипотеки и отказ покупателя от сделки по этой причине не является срывом сделки по вине покупателя. Ведь одобрение ипотеки – это обстоятельство, не зависящее от него.

При наличии такого пункта в договоре у Вероники и Сергея не было бы проблем с возвратом задатка.

Что делать, если такой пункт в договор не включили, и продавец не хочет возвращать задаток, как это делает Владимир?

Сначала нужно написать продавцу письмо с требованием вернуть задаток. Письмо должно быть с уведомлением о вручении. Оно будет подтверждением того факта, что продавец письмо получил. Также это будет доказательством в суде, что покупатель попросил вернуть деньги, а продавец не возвращает. Затем следует обратиться в суд и уже через суд требовать возврата денег.

Точно так же следует действовать и в любом другом случае, когда продавец обязан вернуть задаток по условиям договора, но не возвращает его.

Рассмотрим еще одну спорную ситуацию. Продавец и покупатель заключили договор, который назвали договором задатка. В нем они прописали следующее. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если сделка сорвалась по вине продавца, он возвращает его покупателю в однократном размере.

Согласно законодательству, по договору задатка продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму. Однако стороны договорились, что сумма будет возвращена в однократном размере. Следовательно, в данной ситуации суд примет решение, что сумма должна быть выплачена в однократном размере.

На получение двойной суммы покупателю в такой ситуации рассчитывать не стоит.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5db1b75f9515ee00b2a8d906/imeet-li-pravo-prodavec-nedvijimosti-trebovat-zadatok-5ebc811e9138e30ae87fe9a9

Задаток при покупке квартиры: договор задатка образца 2021, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток

Продавец квартиры просит задаток

Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги.

Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы.

Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного.

Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки.

А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2021 — должен содержать:

Источник: https://J.Etagi.com/ps/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.