Право подписа председателя совета дома на договорах

Новости

РУБРИКА ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

В настоящей статье рассмотрим правомерность подписания договора управления МКД председателем совета МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Все о подписании договора управления МКД председателем совета дома

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом. Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома. Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Собрать столько подписей на практике бывает трудно, особенно если дом большой. В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает одному человеку – председателю совета многоквартирного дома – право на основании доверенности, выданной собственниками, заключить на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом.

Передача полномочий на подписание договора управления многоквартирным домом

1.1. В Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах не содержатся положения о том, что собственники помещений в многоквартирном доме не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме (либо иное лицо) подписать от их имени договор управления с управляющей организацией, а также о том, что собственники помещений в многоквартирном доме должны лично заключать договор управления.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Действующее законодательство не содержит правовых норм, ограничивающих собственника помещения в многоквартирном доме в праве уполномочить какое-либо лицо на подписание договора управления многоквартирным домом. Вместе с тем из части 1 статьи 162 ЖК РФ не следует запрет на заключение договора управления от имени собственника помещения в многоквартирном доме лицом, уполномоченным на заключение такого договора собственником помещения.

1.2. В соответствии с пунктом 1 статьи 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Согласно пункту 4 статьи 185 ГК РФ правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. В пункте 125 Постановления ВС РФ от 23.06.15 г. № 25 разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Действующим законодательством не установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией. При этом из действующего гражданского и жилищного законодательства также не следует, что такой собственник помещения в многоквартирном доме при подписании договора управления может действовать от имени собственников помещений в данном доме только на основании отдельной доверенности в письменной форме. Указание в решении собрания собственников помещений в многоквартирном доме на полномочия лица (в том числе собственника помещения в многоквартирном доме) подписать договор управления многоквартирным домом от имени собственников помещений в данном многоквартирном доме существу жилищных правоотношений не противоречит. Таким образом, законодатель наделил специальными полномочиями на подписание договоров управления от имени собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома лицо, занимающее должность председателя совета многоквартирного дома.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.18 г. № 304-КГ18-15975, Постановлении Арбитражного суда Северо-западного округа от 29.03.18 г. по делу № А05-3279/17, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.05.19 г. по делу № А53-23697/2018, Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.18 г. по делу № А28-3143/18, Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.17 г. по делу № А60-37751/16, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.19 г. по делу № А53-29262/2018, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.19 г. по делу № А32-42423/2018.

Выводы

Договор управления МКД в случае его подписания избранным председателем совета дома с предоставлением ему права на подписание этого договора собственниками помещений в МКД, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, в силу статьи 185 ГК РФ, п. 125 Постановления ВС РФ от 23.06.15 г. № 25 соответствует статье 161 ЖК РФ. Рекомендуем в преамбуле договора управления МКД указывать на то, что стороной по договору выступают именно собственники МКД, а не председатель совета дома.

Виктор Колесников, юрист, генеральный директор ООО УК «ФЛЭТ» (г. Красноярск)

Рассмотрим 2 ситуации наделения председателя Совета полномочиями на подписание ДУ.

1) Для подтверждения полномочий председателя Совета на подписание договора управления от имени собственника достаточно наличия доверенности от собственника. Отметим, что речь идет не о некой «коллективной» доверенности от имени всех собственников в МКД, а о доверенностях от имени каждого собственника, который захотел такую доверенность оформить.

По договору управления МКД приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета МКД полномочия, удостоверенные доверенностями.

1) Во втором рассмотренном случае для заключения председателем Совета договора управления от имени собственников необходимо наличие протокола ОСС, наделяющего председателя Совета соответствующими полномочиями.

Пример доверенности председателю Совета МКД

ДОВЕРЕННОСТЬ № ___

г. _______________ «__» _____________ 20___ г.

Собственники помещений в многоквартирном доме ___ по адресу: ___________________________ (далее – Собственники) на основании решения общего собрания (протокол от «__» ______ 20 __ г. № ___) и в соответствии с частью 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ уполномочивают председателя совета многоквартирного дома ____________________________________________,паспорт серии ____ № ______ выдан _____________________________ дата рождения – __.__.____, проживающ__ по адресу ______________________________(далее – Председатель), от имени и в интересах Собственников совершать следующие действия:

Настоящая доверенность выдана __________________ передоверия и действительна по __ ___________ 20__ года.

Подпись Председателя _____________________________ удостоверяем

Алгоритм действий УО в целях подтверждения полномочий председателя Совета:

— проверка наличия протокола ОСС по вопросу наделения председателя Совета полномочием подписать договор управления,

— в случае отсутствия такого протокола – проверка наличия доверенностей от собственников и подписание договора управления МКД «в частном порядке», т.е. председатель совета МКД подписывает договор только от имени собственников, выдавших ему доверенность.

Целесообразно присутствие представителя УО на ОСС по вопросу наделения председателя Совета полномочием подписать договор управления МКД от имени собственников помещений в МКД.

1) Доверенность председателю совета МКД на выбор управляющей организации и утверждение условий договора управления МКД жилищным законодательством не предусмотрена.

2) Председатель Совета не подменяет собой ОСС, а лишь упрощает решение организационных вопросов, связанных с реализацией решений, принятых общим собранием.

3) Председатель совета МКД может быть наделен полномочиями подписать договор управления МКД от имени собственников помещений в МКД, но не может быть наделен правом самостоятельно выбрать УО, с которой такой договор будет заключен (п. 6 ч. 8 ст. 161.1 , п. 4.3 ч. 2 ст. 44 , ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, советом МКД может быть вынесено на общее собрание собственников помещений в МКД решение вопроса о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом предложений УО.

ПЕРЕГОВОРЫ ПО ПРОЕКТАМ ДУ

Совет МКД представляет собственникам свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на ОСС (п.4 ч.5 ст.161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета МКД вправе вступить в предварительные переговоры с УО относительно условий предлагаемого ДУ (п.1 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ).

В договоре управления целесообразно подробно прописать:

1) порядок выдачи копий ДУ;

2) порядок определения размера формирования и использования резервов (на текущий ремонт, на выполнение непредвиденных работ);

3) порядок контроля за исполнением ДУ;

4) порядок представления управляющей организации информации об исполнении ДУ;

5) порядок приемки работ, услуг по содержанию и ремонту ОИ и порядок уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Чем подробнее Вы опишете механизм контроля – тем проще будет получить достоверную информацию от УО!

ПРИМЕР иных условий в ДУ:

1)обеспечить хранение и актуализацию технической и иной документации на МКД и внесения в техническую документацию изменений, отражающих информацию о выполняемых работах и о состоянии дома в соответствии с результатами осмотров, выполняемых работ и (или) оказываемых услуг;

2) на основании письменной заявки собственника или пользователя доме направлять представителя УО для составления акта о нанесении ущерба личному имуществу собственника или ОИ в срок, указанный в ДУ;

3) осуществлять пересмотр работ и (или) услуг, сроков их выполнения только по решению ОСС;

4)с определенной ДУ периодичностью проводить обследование МКД, по результатам составлять планы по текущему и капитальному ремонту дома с указанием наименования работ, срока выполнения работ и их предварительной стоимости.

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).

Папиллярные узоры пальцев рук — маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.

Жилищный кодекс: полномочия председателя совета МКД

Совет многоквартирного дома – орган, являющийся связующим звеном между собственниками помещений и УК. Его члены не принимают ключевых решений, а лишь помогают общему собранию.

У ТСЖ и жилищно-строительного кооператива появилась альтернатива – совет дома. Этот орган занимается вопросами управления многоквартирным домом, контролирует УК и подрядные организации.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Совет многоквартирного дома – что это такое

Совет многоквартирного дома является выборным органом. Участие в его создании принимают собственники квартир и нежилых помещений. Деятельность органа регламентируются ст. 161.1 ЖК Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) выбирают совет. Данная операция может быть осуществлена только там, где не сформировано ТСЖ или жилищно-строительный кооператив.

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, в таком доме существует только один орган управления – общее собрание собственников квартир. Он создается для решения самых важных задач, которые связаны с управлением МКД.

Жилищный кодекс не дает юридического статуса совету многоквартирного дома как органу, занимающегося управлением домом. Согласно ЖК Российской Федерации, совет МКД не обладает полномочиями общего собрания, которое вправе принимать решения, связанные с управлением многоквартирным домом.

По этой причине функционирование совета МКД не заменяет работу общего собрания собственников.

Согласно ч. 11 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, комиссии владельцев помещений в МКД являются совещательными органами управления указанным объектом недвижимости.

Совет многоквартирного дома решает несколько важных задач. Во-первых, подготавливает предложения по вопросам, предназначенным для рассмотрения общим собранием. Во-вторых, обеспечивает реализацию принятых решений, контролируя качество.

Правила проживания в МКД.

О создании совета многоквартирного дома читайте тут.

Проработка вопросов перед собранием собственников – чрезвычайно важная задача, поскольку без предварительной подготовки, поиска и анализа возможных действий владельцам помещений МКД будет не просто принять взвешенные решения.

Практика показывает, что отсутствие в многоквартирном доме активно действующего органа, способного представлять и отстаивать интересы жителей, ведет к невозможности тесного контакта с УК и обеспечения контроля над взятыми ею обязательствами по договору управления МКД.

Совет дома от одного собрания к следующему выполняет роль посредника между:

  • Собственниками квартир и иных помещений.
  • Жильцами и УК.

Председателю и членам совета МКД важно понимать, что они не имеют власти над остальными собственниками. Целью их деятельности является помощь в принятии решений и обеспечение контроля их реализации.

При желании, собственники жилых и нежилых помещений в МКД вправе в деталях расписать действия, выполнение которых они возлагают на совет дома. В одном документе могут содержаться принятые ранее решения организационного плана.

Для этого общее собрание собственников должно утвердить положение о совете МКД. При этом полномочия председателя и совета не могут выходить за рамки, предусмотренные ЖК Российской Федерации.

Полномочия председателя совета МКД

При сравнении полномочий председателя и совета МКД выясняется, что первый лишь руководит коллегиальным органом. Вследствие этого, у него нет личной власти или дополнительных возможностей в принятии решений.

Деятельность совета:

  • Подготовка предложений собственникам;
  • Презентация владельцам квартир заключения по готовящимся к подписанию договорам. При этом могут использоваться результаты, полученные председателем на переговорах;
  • Осуществление контроля качества предоставляемых коммунальных услуг и исполнение договора управления МКД.

Деятельность председателя:

  • Подписание актов выполненных работ и актов о выявленных нарушениях обязательств по договорам;
  • Обращение в муниципалитет в тех случаях, когда УК нарушает условия договора об управлении многоквартирным домом.

При выполнении своих должностных обязанностей, председатель совета МКД должен отстаивать интересы жителей, основываясь на решении совета, а не на своем личном мнении.

Согласно ЖК Российской Федерации, председатель МКД может выступать в качестве доверенного лица (при наличии соответствующих подтверждающих бумаг) конкретных владельцев квартир.

От их имени он вправе заключать договора на управление многоквартирным домом (соблюдая условия, содержащиеся в решении общего собрания собственников) и отстаивать их интересы в суде по делам, которые связаны с УК или услугами ЖКХ.

Не стоит забывать, что председатель совета МКД не может одновременно быть представителем собственника отдельного помещения, выступая на основании нотариальной доверенности, и руководителем совета МКД.

Владелец квартиры или нежилого помещения имеет право сделать своим представителем любого человека, не обязательно председателя. В ситуации, когда собственники выдают доверенность именно этому лицу, упрощается процесс заключения договоров на управление МКД. Это связано с тем, что подписи под частью бумаг будет ставить один человек.

Однако на практике такое решение упрощает работу по заключению договоров управляющей компании. Для владельцев квартир упрощение не очень-то заметно: вместо самостоятельного подписания бумаг в УК они составляют и заверяют доверенность на проведение этих действий представителю. Несмотря на это, права и обязанности, прописанные в договоре, возникают у владельцев помещений в МКД.

Независимо от наличия и количества доверенностей от собственников, председатель контролирует выполнение УК взятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом, согласно действующему договору. Полномочия на выполнение этих действий дает членство в совете МКД.

Необходимость в получении доверенностей от собственников помещений возникает в случае, когда председатель МКД представляет их интересы во время судебного разбирательства. Указанное лицо не нуждается в разрешительных бумагах от владельцев квартир для выполнения обязанностей, возложенных на него и совет общим собранием жильцов дома.

Председателю МКД, имеющему на руках доверенности от собственников, следует четко осознавать, когда его действия совершаются от имени коллегиального органа (совета многоквартирного дома), а когда представляются интересы определенного владельца жилого или нежилого помещения.

Какой документ подтверждает полномочия председателя или члена совета МКД? В качестве доказательства достаточно предъявить выписку из протокола общего собрания жильцов, на котором произошло их избрание. Бумага подписывается председателем и секретарем собрания.

Выписка обязательно должна содержать следующие сведения:

  • Дата проведения собрания собственников квартир и нежилых помещений в доме;
  • Решение об избрании владельца жилья членом или председателем совета МКД;
  • Указывается точный адрес дома и срок избрания совета.

Заверить выписку из протокола может орган местного или общественного территориального самоуправления, если их сотрудники присутствовали на общем собрании собственников МКД.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Может ли совет дома заключать договоры с управляющей компанией?

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Вправе ли совет дома (жилой дом) заключать с собственниками нежилых помещений договоры о содержании общего имущества в доме? Может ли он заключать договоры с управляющей компанией и может ли быть такое что в доме есть и Совет дома и управляющая компания? Вправе ли создаваться Совет дома,если часть помещений в доме нежилые? Как в таком случае выстраиваются отношения между собственниками нежилых помещений и советом дома?

Ответ

Общее имущество содержится в рамках договора управления. Данный договор заключается только между собственниками и УО или между УО и ТСЖ. Председатель совета дома может заключить договор с УО, действуя? как представитель собственников, если такое решение принято общим собранием.

В одном доме должны быть и УО и совет. Более того, совет дома должен быть во всех многоквартирных домов, независимо от наличия нежилых помещений. Собственники нежилых помещений выбирают совет дома и могут участвовать в его работе.

Как избрать совет МКД и его председателя

«Совет МКД нужно избрать в каждом доме, где более четырех квартир и способом управления домом выбрана УО или домом управляют непосредственно собственники помещений.

Решение о создании совета МКД примите на общем собрании собственников помещений в МКД. УО может предложить собственникам готовые решения и инициировать такое собрание.

Для этого заранее определите:

  • кандидатуры членов совета и его председателя;
  • полномочия совета МКД;
  • срок полномочий;
  • размер вознаграждения совета МКД.

Совет МКД не нужно регистрировать в органах МСУ или иных органах.

Внимание: создать совет МКД необходимо в течение календарного года с момента ( ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ):

  • изменения способа управления МКД с ТСЖ, ЖСК, ЖК на управление УО или непосредственное управление;
  • регистрации большинством собственников помещений в МКД прав собственности на помещения в МКД после получения разрешения на ввод такого дома в эксплуатацию.

Если решение не принять на собрании собственников или не реализовать, орган МСУ инициирует и проводит ОСС об избрании совета МКД. Такой совет МКД не будет обладать специальными полномочиями и получать вознаграждение. Поэтому будет малоэффективным.

Внимание: законодательство запрещает создавать один совет МКД на несколько домов. В каждом доме создайте свой совет МКД ( ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

КАК ВЫБРАТЬ КАНДИДАТУРЫ ЧЛЕНОВ СОВЕТА МКД И ЕГО ПРЕДСЕДАТЕЛЯ

Кандидатуры выберите из собственников помещений в МКД. Из числа предполагаемых членов совета МКД выберите кандидатуру председателя. Требования к кандидатам устанавливают части 1 и 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ.

Совет: чтобы совет МКД работал, а не просто существовал на бумаге, выберите активных, небезразличных собственников. Если эти собственники имеют опыт работы или понимание сферы ЖКХ, вам будет проще общаться и объяснять те или иные решения.

Количество членов совета МКД подберите с учетом количества подъездов, этажей и квартир в МКД. Но отталкиваться от этих характеристик не обязательно ( ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет: подберите нечетное количество членов совета МКД. Так вы избежите случаев равного количества голосов членов совета МКД «за» и «против» при решении различных вопросов.

Принуждать собственника стать членом совета МКД нельзя, поэтому заранее убедитесь, что выбранные вами кандидатуры согласны с дополнительной нагрузкой.

Ситуация: может ли представитель по доверенности входить в совет МКД или быть его председателем

Избранный в члены совета МКД собственник помещения в МКД не вправе передоверить свои права и обязанности иному лицу.

Выдача доверенности – односторонняя сделка, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя ( п. 50 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25).

Совершать через представителя сделки, которые по своему характеру могут быть совершены только лично, запрещено. Это определено частью 4 статьи 182 Гражданского кодекса РФ.

Членов совета МКД и его председателя избирает общее собрание собственников с целью исполнения прав и обязанностей, предусмотренных законодательством.

Ситуация: вправе ли председатель совета МКД передать свои полномочия иному лицу

Передать все полномочия нельзя, но можно поручить конкретные действия.

Собственник помещения, избранный председателем совета МКД, не может переложить все права и обязанности председателя на иных лиц, включая членов совета.

Общее собрание собственников выбирает председателем совета МКД конкретное лицо, которое будет иметь установленный набор прав и обязанностей ( ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Закон запрещает совершать через представителя сделки, которые можно совершить только лично ( п. 4 ст. 182 ГК РФ).

Вместе с тем, председатель совета МКД вправе доверить иным лицам совершить от его имени конкретные действия. Например, направить запросы в различные инстанции, принять участие в судебном заседании, подготовить заключение по условиям проекта договора. Для этого нужно оформить доверенность с подписью председателя. В ряде случаев доверенность может потребоваться заверить у нотариуса.

Ситуация: как переизбрать председателя совета, если он не выполняет свои полномочия

Если председатель совета МКД не выполняет своих функций по объективным причинам или наладить с ним контакт невозможно, проведите перевыборы председателя совета МКД.

Возможность переизбрать председателя досрочно предусматривает часть 10 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ. Переизбирать совет МКД в этом случае не нужно. Ранее действующий председатель просто будет одним из членов совета.

Но если среди действующего состава членов совета нет желающих занять должность председателя, включите в повестку дня вопрос о выборе совета МКД и его председателя.

Какие полномочия выполняет совет МКД и его председатель

Основные полномочия совета МКД закреплены частью 5 стати 161.1 Жилищного кодекса РФ. Их выполняют в обязательном порядке.

Дополнительно совет МКД можно наделить правом принимать решение о текущем ремонте общего имущества. Для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД ( п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет: правила работы совета МКД лучше прописать в отдельном документе, поскольку Жилищный кодекс РФ не конкретизирует его деятельность. Как правило, таким документом считается Положение о совете МКД.

Председатель совета МКД – важное связующее звено между УО и собственниками помещений в МКД. Он руководит деятельностью совета и отчитывается общему собранию собственников.

Полномочия председателя перечислены в части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ.

Среди них есть полномочия, которые он не сможет выполнять без доверенности от собственников:

  • заключать договор управления МКД;
  • контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
  • выступать в суде в качестве представителя собственников.

Доверенность председателю совета МКД

Председателя можно наделить дополнительными полномочиями, которые прямо не предусмотрены Жилищным кодексом РФ и не отнесены к полномочиям общего собрания собственников в МКД. Круг таких полномочий определяет общее собрание собственников ( п. 4.3 ч. 2 ст. 44, п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Например, председателя совета МКД можно наделить обязанностями:

  • согласовывать и определять с УО виды и стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в пределах утвержденного размера платы за содержание жилого помещения;
  • согласовывать с советом МКД и УО выбор подрядных организаций для выполнения работ и услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД;
  • согласовывать с советом МКД и УО заключение договоров с платежными агентами на сбор с собственников помещений в МКД денежных средств за ЖКУ, а также условия таких договоров.

Внимание: дополнительные полномочия совета МКД и его председателя не должны противоречить условиям заключенного с УО договора.

Чтобы наделить совет МКД и его председателя дополнительными полномочиями, необходимо более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников ( ч. 1 ст. 46 ЖК).

Совет: правила работы совета МКД и полномочия его членов пропишите в отдельном документе, поскольку законодательство не конкретизирует его деятельность. Как правило, таким документом считается Положение о совете МКД.

Ситуация: вправе ли председатель совета МКД передоверить свои права и обязанности иному лицу по доверенности

Выдача доверенности – односторонняя сделка, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя. Это определено пунктом 50 постановления Пленума Верховного cуда РФ от 23 июня 2015 г. № 25.

Законодательство запрещает совершать через представителя сделки, которые по своему характеру могут быть совершены только лично ( ч. 4 ст. 182 ГК РФ).

Председателя совета МКД собственники помещений в МКД избирают с целью исполнения им своих обязанностей лично. Эти обязанности возникают в силу закона, на основании доверенности от собственников или по решению общего собрания.

Председатель совета МКД вправе уполномочить иное лицо на выполнение отдельных действий. Например, поручить ему направить запросы в различные инстанции и получить ответы на них, подготовить заключение по условиям проекта договора управления МКД.

В этом случае оформляйте письменную доверенность от председателя совета МКД иному лицу. Удостоверяет такую доверенность уполномоченное лицо по месту работы, учебы или лечения, которое может убедиться в личности доверителя, сделав об этом соответствующую отметку в тексте доверенности. Также доверенность можно заверить нотариально. Это следует из статьи 185 Гражданского кодекса РФ.

НА КАКОЙ СРОК ИЗБИРАЕТСЯ СОВЕТ МКД

Совет МКД избирается на два года. Иной срок может установить общее собрание собственников. По окончании срока совет необходимо переизбрать.

Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или если собственники примут решение о создании ТСЖ до избрания правления товарищества. Если в установленный срок общее собрание не приняло решения о переизбрании совета МКД или создании ТСЖ, полномочия совета продлеваются еще на два года. Срок действия полномочий совета МКД установлен частями 9 и 10 статьи 161.1 ЖК.

Если совет МКД не исполняет своих обязанностей надлежащим образом, переизберите его досрочно.

Ситуация: совет дома избрали в 2015 году без определения срока, то есть на два года. Применимо ли к этой ситуации изменение в части 10 статьи 161.1 ЖК или необходимо вновь избирать совет дома

Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или если собственники примут решение о создании ТСЖ и его государственной регистрации. Такое правило предусматривает часть 10 статьи 161.1 ЖК.

Такая норма вступила в силу с 11.01.2018 и действует в отношении советов МКД, избранных до указанной даты. Это следует из части 2 статьи 4 ГК.

КАК ПРЕДУСМОТРЕТЬ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ ЧЛЕНАМ СОВЕТА МКД ЗА ИХ РАБОТУ

Работа председателя совета МКД, как и его членов, не должна быть безвозмездной – это тоже труд. Вознаграждение членам совета МКД станет для них финансовой мотивацией. Его можно предусмотреть как всем членам совета, так и отдельным лицам. Например, оплачивать только работу председателя совета.

Решение о выплате вознаграждения членам совета МКД и его председателю примите на общем собрании собственников помещений в МКД ( ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).

На этапе утверждения оплаты объясните собственникам важность деятельности совета МКД и его председателя, найдите удобные источники финансирования.

Собственники определяют размер, условия и порядок выплаты вознаграждения.

Вознаграждение членам совета МКД не входит в структуру платы за ЖКУ. Это значит, что собственники не вправе принимать решение о выплате такого вознаграждения за счет платежей на содержание жилого помещения. Это следует из пункта 1части 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ. Поэтому выплату вознаграждения совету МКД утвердите в качестве дополнительных ежемесячных взносов собственников.

Чтобы утвердить вознаграждение, «за» должны проголосовать большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, участвующих в собрании.

Оплата работы членов совета МКД – право, но не обязанность собственников помещений в МКД.

Пример организации выплаты вознаграждения членам совета МКД

Договором управления установите дополнительные обязанности УО, действующей по поручению собственников помещений в МКД:

  • начислять и выставлять к оплате в платежных документах собственникам взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета МКД в размере, установленном общим собранием собственников;
  • выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства членам и председателю совета МКД с периодичностью, предусмотренной общим собранием собственников.

Так вы зафиксируете обязательства УО перед собственниками помещений в МКД распоряжаться их денежными средствами. При этом УО не вступает ни в какие правоотношения с членами и председателем совета МКД – только собственники помещений вправе требовать от нее надлежащего исполнения обязательств по выплате вознаграждения либо возврата неосновательного обогащения.

Денежные средства, которые поступят по статье «Вознаграждение председателю совета МКД», при организации раздельного учета не будут облагаться налогом.

Члены и председатель совета МКД самостоятельно будут уплачивать НДФЛ, а объекта обложения страховыми взносами не возникнет.

Такую позицию изложил Минстрой России в письме от 29 сентября 2015 г. № 32395ОГ/04.

Ситуация: может ли УО сама оплачивать работу председателя совета МКД

Законный вариант легализации вознаграждения членам совета МКД и его председателю один: решение о выплате вознаграждения принимает общее собрание собственников помещений этого дома ( ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Чтобы начислять председателю плату за работу, УО должна оформить его по трудовому или иному гражданско-правовому договору. Однако такие отношения будут противоречить принципу создания совета МКД, ведь тогда его члены должны будут проверять деятельность организации, на которую они работают.

Ситуация: можно ли направлять средства от размещения рекламы на выплату вознаграждения председателю и членам совета МКД

Вопрос о том, из каких средств будет выплачиваться вознаграждение председателю и членам совета МКД, решают сами собственники помещений в МКД на общем собрании.»

Ссылка на основную публикацию