Окончание аренды помещения

Содержание

Уведомление о расторжении договора аренды

Окончание аренды помещения

Уведомление о прекращении договора аренды — это документ, которым одна сторона сообщает другой о своем желании расторгнуть арендные отношения. Составляется в произвольной форме с учетом требований Гражданского кодекса.

Этот вид соглашения регулируется главой 34 ГК РФ. В нормах Кодекса установлено, что взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу временного владения и использования вещи оформляются в письменном виде как на определенный, так и на неопределенный срок.

В первом случае при окончании срока отдельное письмо о прекращении действия контракта не требуется (но не запрещено и напомнить об этом факте и одновременно предложить подписать акт приема-передачи в определенный срок, например). Но односторонний отказ от исполнения срочного договора в ГК РФ не предусмотрен (исключением являются случаи, когда возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке прямо включена в текст соглашения).

При бессрочном контракте каждая их сторон вправе отказаться от обязательств, предупредив вторую за три месяца (разрешено предусмотреть и иной срок предупреждения).

Кроме того, в главе 34 предусмотрены случаи, когда арендодатели и арендатор вправе инициировать разрыв соглашения:

  • при существенном нарушении обязательств по оплате;
  • в случае использования имущества не оговоренным в соглашении способом и т. д.

В этих случаях контракт прекращается судом. Чтобы эти или иные случаи стали основанием для досрочного расторжения просто по заявлению одной из сторон, необходимо в контракте предусмотреть их в качестве повода для одностороннего отказа от исполнения обязательств контракта (ст.

450.1 ГК РФ). В таком случае односторонний отказ оформляется в письменном виде: составляется уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, жилья или иного имущества. Взаимоотношения прекращаются в момент получения письма, исходя из смысла п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.

Кто является инициатором отказа от аренды

Проявить инициативу вправе как арендодатель, так и арендатор, если второй стороной нарушаются условия, при которых, в соответствии с текстом соглашения, возможен односторонний отказ.

Желательно оформить письмо до обращения в суд в претензионном порядке, но для арендатора он не обязателен: письмо о досрочном расторжении договора аренды арендатором может быть направлено сразу же, без предварительного урегулирования спора. А вот по ст.

619 ГК РФ, арендодатель вправе предоставлять исковое заявление в суд только после предварительного письменного обращения к арендатору с предложением исполнить обязательства в установленный отдельно срок. Это правило обязательно для обращения в суд, не для одностороннего отказа.

Требования к документу

Уведомление об отказе от аренды составляется в письменной форме с указанием реквизитов контракта, который сторона намерена разорвать. Устная форма здесь не используется. В некоторых случаях за досрочный отказ от исполнения обязательств предусматривается денежный штраф или иное взыскание, на это необходимо обратить внимание.

У сторон будет меньше проблем, если они заранее в текст контракта включат условия, касающиеся:

  • срока извещения о расторжении договорных отношений;
  • способа доставки уведомительного письма (почтой, заказным письмом, курьером, по какому адресу);
  • момента прекращения контракта.

Порядок составления

Подробно рассмотрим, как написать письмо о расторжении договора аренды:

  • укажите наименование адресата в соответствии с учредительными документами;
  • напишите наименование документа;
  • в самом тексте включите условие, что сторона вправе прибегнуть к одностороннему отказу;
  • приведите полные реквизиты расторгаемого контракта;
  • перечислите причины (подробное описание со ссылками на пункт соглашения);
  • укажите дату разрыва взаимоотношений (с момента получения);
  • предложите подписать акт приема-передачи в конкретный срок;
  • дата и подпись с расшифровкой должности уполномоченного лица и его фамилии, имени, отчества.

Примерный текст уведомления

Если бланк не согласован заранее, используйте образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды, подготовленный в произвольной письменной форме. Допускается такая формулировка:

Настоящим уведомляем вас о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора № ____ от «___» ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Источник: https://ppt.ru/forms/arenda/o-rastorzhenii-dogovora

Срок действия договора аренды и срок аренды – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Окончание аренды помещения

В процессе разработки положений договора аренды контрагентам следует уделить внимание срокам аренды. Но и у арендатора, и арендодателя возникает немало вопросов, связанных с включением этих условий в соглашение.

Поэтому если вы хотите узнать, на какой срок допускается заключение договора аренды, является ли рассматриваемое условие существенным, какие виды сроков следует закрепить в соглашении, а также что ждет субъектов, нарушивших сроки, – прочтите эту статью до конца.

В ней мы также расскажем, почему срок действия арендного договора не тождественен сроку аренды.

Положения ГК РФ дают понять, что срок аренды имущества нельзя отнести к существенным условиям. Руководствуясь принципом свободы договора, арендатор и арендодатель решают самостоятельно, включать ли условие о сроке в соглашение и сколько составляет срок долгосрочной (краткосрочной) аренды. Если четкие сроки в договоре отсутствуют, это значит, что он заключен на неопределенный срок.

Но крайне желательно прописывать сроки по следующим причинам.

  1. От срока зависит необходимость регистрации договора. Если срок аренды здания меньше года, регистрировать соглашение не нужно, если больше, что регистрация обязательна. Если, к примеру, аренда действует с 1 июня 2021 года по 31 мая 2022 года, считается, что соглашение оформлено на год. А договор аренды, заключенный на указанный срок, подлежит госрегистрации.

В случае аренды на неопределенный срок контрагенты могут не регистрировать договор.

  1. Если максимальный (предельный) срок аренды не определен, каждый из участников правоотношения после предварительного уведомления вправе расторгнуть соглашение в любой момент. Это может привести к ущемлению интересов, прежде всего, арендатора.
    Отсюда делаем вывод: срок аренды в месяцах (годах и т.д.) указывается обязательно. В ином случае есть риск возникновения арендных споров, решать которые придется уже в суде.

Ст.610 ГК РФ не делает различий между сроком аренды вещей и сроком действия договора аренды. Однако эти понятия не тождественны.

  1. Сроком аренды является временной период, в течение которого субъект, арендующий вещь, вправе ею пользоваться.
  2. Срок действия договора аренды (в частности, нежилого помещения) – это временной период, в течение которого действуют условия контракта, арендатор/арендодатель исполняют перечень своих обязательств.

Эти два срока аренды в договоре могут совпадать. Такое возможно, если в один и тот же день и заключается соглашение, и передается имущество арендатору. Но чаще всего сроки не совпадают: как правило, стороны сначала заключают договор, и через какой-то временной промежуток собственник передает имущество арендатору.

Чтобы сделать сотрудничество максимально удобным и предсказуемым, специалисты нашей юридической компании рекомендует прописать следующие виды сроков договора аренды:

  1. Срок аренды. Собственнику и арендатору необходимо зафиксировать как начало, так и завершение срока аренды. Сроки могут определяться в контракте:
    • конкретными датами;
    • истечением временных периодов (недели, месяцы, годы);
    • указанием на неизбежное событие.
  2. Срок перечисления платежей. Условия о сроках и алгоритме внесения арендной платы важны также, как и сроки договора аренды. Чаще всего в соглашении предусматривается оплата в какой-то конкретный день (например, 5 числа каждого месяца), либо в течение определенного временного промежутка (с 1 по 5 число месяца).
  3. Срок уведомления контрагента об отказе от контракта. В случае заключения субъектами договора аренды на неопределенный срок все просто. Заинтересованный в расторжении соглашения субъект отправляет другой стороне уведомление за 1 месяц (за 3 месяца, если арендуемое имущество – недвижимость). Однако арендатор и арендодатель могут скорректировать эти сроки.

Если договор аренды заключен на месяц или на более долгий срок, контрагенты могут предусмотреть вариант с односторонним отказом от соглашения. Тогда срок уведомления они устанавливают самостоятельно.

  1. Срок возврата взятого в аренду имущества, освобождения его от вещей арендатора. Обычно срок возврата объекта аренды совпадает с моментом прекращения соглашения. Но участники договора могут отступать от этого правила и указывать удобные им сроки.

Например, можно прописать, что имущество возвращается в течение 5 дней с даты расторжения контракта. Если конкретные сроки не определены, арендатор возвращает вещь в разумные сроки.

Изменение сроков договора аренды законом допускается: стороны всегда могут заключить допсоглашение об этом. Главное условие – согласие обеих сторон на такой шаг. Воспользуйтесь нашими юридическими услугами, и мы скорректируем договор с учетом ваших интересов.

Как правильно прописывать условия о сроках договоров аренды вы можете узнать из образцов документов, представленных на нашем сайте. Все образцы подготовлены квалифицированными арбитражными юристами.

Установленные участниками правоотношений сроки аренды должны соблюдаться. Рассмотрим основные последствия нарушения сроков.
  1. По окончании срока договора аренды без регистрации (или зарегистрированного соглашения) арендатор обязан возвратить вещь. Если имуществом по-прежнему владеет арендатор, и арендодатель не против этого, считается, что договор аренды заключен субъектами на новый срок. Если собственник против, он может требовать возврата имущества. Также возможны финансовые последствия.
  2. Если арендатор не переводит арендные платежи более двух раз подряд, собственник может требовать досрочного расторжения соглашения в судебном порядке. Причем погашение долга не лишает арендодателя такой возможности, если тот обратится в суд в разумные сроки. Также договором можно предусмотреть уплату арендатором неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.
  3. Если арендатор отказывается возвратить вещь, собственник добивается взыскания аренды за период пользования ею, возмещения убытков, взыскания штрафных санкций (если условия о них зафиксированы в договоре).

Требования к срокам договора аренды в Москве не отличаются от общих правил ГК РФ.

Сторонам следует определиться не только с началом и окончанием срока соглашения, но и закрепить, когда будут вноситься арендные платежи, в какие сроки заинтересованное лицо может уведомить контрагента об отказе от контракта и т.д.

Шаблоны договоров аренды на 11, 12 месяцев не могут учесть особенностей вашей ситуации, поэтому для составления соглашения с персональными условиями воспользуйтесь юридическими услугами для юридических лиц компании «Хелп Консалтинг».

Юристы готовы:

  • проконсультировать вас по интересующей теме, в том числе по вопросам продления срока аренды;
  • подготовить проект договора аренды на длительный срок (или текст краткосрочного договора);
  • провести правовую экспертизу текста документа, подготовленного контрагентом;
  • оказать содействие в изменении условий соглашения, его расторжении (в том числе в судебном порядке);
  • провести регистрацию договора аренды (при необходимости).

Юристы «Хелп Консалтинг» помогут сделать ваше сотрудничество с арендатором/арендатором более прозрачным, безопасным и выгодным!

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/srok-dejstviya-dogovora-arendy-i-srok-arendy

Как разорвать арендное соглашение без судебного разбирательства

Окончание аренды помещения

Вопросам расторжения арендных договоров юристы уделяют повышенное внимание. Прекращение сотрудничества нередко осложняется взаимными претензиями контрагентов. Выйти из сделки во внесудебном порядке удается далеко не всегда. Ситуация усугубляется ограничением оснований одностороннего отказа от обязательств.

Краткая юридическая характеристика

Расторжение договора аренды – это официальное прекращение гражданско-правовых отношений между участниками. Основания отказа от сотрудничества перечислены в ст. 450 ГК РФ. Норма признает таковыми:

  1. Соглашение сторон. Участники сделки могут установить дату окончания аренды при составлении контракта или прийти к решению уже на этапе его исполнения.
  2. Одностороннее требование. Настаивать на прекращении договора участники вправе в случае недобросовестности партнера. Разрыв отношений сопровождается наложением штрафных санкций. Иногда выйти из сделки можно по личной инициативе, заблаговременно уведомив об этом вторую сторону.

Формулировку ст. 450 ГК РФ юристы считают крайне неудачной. Исчерпывающего перечня оснований расторжения договора здесь нет. Парламентарии оставили список открытым, сославшись на «иные причины». В результате порядок приходится уточнять соглашением либо ссылаться на отраслевые федеральные акты.

Анализ деловой практики показывает, что прекращение аренды происходит также в случае банкротства одного из контрагентов, ликвидации участника-организации или смерти партнера-физлица. Основанием становится непригодность имущества к дальнейшему использованию (разрушение, аварийность).

Во всех указанных ситуациях сотрудничество становится невозможным (ст. 416 ГК РФ). Судебная практика по этому направлению представлена широко. Показательными можно считать постановления ФАС Московского и Уральского округов № Ф05-13103/11, № Ф09-2787/08-С5.

Частные случаи расторжения арендного соглашения прописаны ст. 619 и 620 Кодекса.

Прекращение аренды по истечении срока

Порядок расторжения соглашения описывается ст. 408 и 610 ГК РФ. Участники не заявляют о нарушениях, а потому обязательство признается исполненным надлежащим образом. Отношения прекращаются в связи с истечением срока аренды.

Если предметом сделки являлось движимое имущество, составлять отдельный документ не требуется. Сторонам достаточно оформить акт о возврате активов. Аналогичное правило применяется к краткосрочным соглашениям с недвижимостью.

Для арендных договоров, прошедших государственную регистрацию, предусмотрен иной порядок. Информация о передаче квартир, нежилых помещений или земельных участков на срок свыше 1 года фиксируется в ЕГРН.

Процедур автоматического исключения записей из федеральной базы закон 218-ФЗ не содержит. О расторжении договора сторонам приходится уведомлять Росреестр.

В противном случае обременение сохраняется и становится препятствием для последующих сделок.

Единого мнения относительно регистрации факта прекращения аренды в российском праве не сложилось. Одни суды считают ее обязательной (постановление Западно-Сибирского окружного ФАС № Ф04-3141/11). Другие называют процедуру излишней (постановление 17ААС № 17АП-5250/09).

Расторжение сделки по соглашению сторон

Прекратить сотрудничество участники могут и до истечения оговоренной в контракте даты. Общие условия просты: обоюдное желание и письменное оформление.

Соглашение сторон составляется в той же форме, что и основной контракт. Образец можно найти в бесплатных правовых справочниках.

Если арендный договор регистрировался в ЕГРН, участникам придется обратиться в Росреестр вновь. Вывод следует из содержания п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Поскольку прекращение отношений является обоюдным решением, соблюдать уведомительную процедуру не требуется. Порядок возврата имущества участники устанавливают в ходе переговоров.

Наличие задолженности по арендной плате не препятствует заключению соглашения. Стороны вправе разорвать контракт, а затем предъявить финансовые претензии (п. 1 Информационного письма ВАС РФ № 104).

Расторжение договора по инициативе участника

Отказаться от партнерства можно и в одностороннем порядке. Причины поименованы в Гражданском кодексе РФ. По инициативе арендодателя сделку расторгают на следующих основаниях (ст. 619 ГК РФ):

Причина Подтверждение
Нарушение правил эксплуатацииСтатья 615 ГК РФ обязывает арендатора использовать имущество в соответствии с назначением или условиями договора. Выход за рамки требования влечет расторжение соглашения и взыскание убытков. Чтобы предъявить претензии, арендодателю необходимо документально зафиксировать нарушение. Свидетельством недобросовестности могут стать жалобы смежных землепользователей, протоколы об административных правонарушениях, акты осмотра, сообщения управляющих компаний или сервисных служб. Нередко свидетельствами становятся видеозаписи с камер наблюдения. Официальная характеристика доказательств приводится в ст. 55 ГПК РФ
Существенное ухудшение состояния имущества по вине контрагентаОснованием прекращения договора аренды становится документ о причинении вреда. Таковым может служить акт обследования или заключение независимого оценщика. Для точного установления размера ущерба требуются передаточный акт с указанием исходного состояния актива, а также протокол повреждений. Обосновывать причинно-следственную связь между действиями арендатора и вредом не нужно. Доказывать отсутствие вины должен непосредственный пользователь вещи, поскольку договором на него возлагается обязанность по обеспечению сохранности (ст. 401 ГК РФ)Односторонний внесудебный порядок расторжения сделки позволяет отказаться от дорогостоящих услуг оценщика. Если арендатор согласен с претензиями, размер вреда определяют совместно. Для этого формируется комиссия, в состав которой входит равное количество представителей от каждой стороны. Возмещение выплачивается добровольно
Уклонение от оплаты аренды 2 и более раза подрядОбосновать требование о расторжении договора нужно расчетными документами. Арендодателю достаточно представить акт сверки с выделенной суммой задолженности. При этом стоит помнить о минимальном периоде просрочки. Его определяют с учетом графика внесения арендных взносов. Отсутствие подписи контрагента на актах сверки не является препятствием. В случае передачи спора в суд доказательствами станут банковские выписки, счета и переписка
Отказ от ремонтных работ, если такая обязанность возложена на арендатора законом или договоромЗдесь на помощь вновь придут акт о передаче имущества в аренду и протокол осмотра. Для их составления можно создать комиссию либо пригласить независимого специалиста

Во всех перечисленных случаях арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь после направления претензии. Контрагенту надлежит вручить уведомление с указанием разумного срока устранения недостатков.

Отказаться от исполнения сделки в одностороннем порядке можно, если партнер проигнорирует требования. Уклонение от возврата имущества становится основанием для обращения в суд.

Расторжение договора по инициативе арендатора происходит по правилам ст. 620 ГК РФ.

ПричинаПодтверждение
Уклонение арендодателя от передачи имущества по договоруСтатья 611 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить контрагенту предмет сделки. Одновременно необходимо вручить сопутствующие документы, ключи. Отсутствие акта или иного документального подтверждения свидетельствует о недобросовестности. Доказывать факт передачи имущества при возникновении спора обязан именно арендодатель
Выявление недостатков и дефектов, не оговоренных сторонами в соглашенииФакт несоответствия объекта заявленным в договоре характеристикам подтверждается передаточным актом. Свои претензии арендатор может высказать при отказе от его подписания. Если недостатки оказались скрытыми и выявились в процессе эксплуатации, придется созывать комиссию для составления протокола. Для освидетельствования можно пригласить независимого эксперта. При возникновении споров юристы рекомендуют опираться на положительную практику, например, постановление Северо-Западного окружного ФАС РФ № Ф07-5727/14
Уклонение арендодателя от проведения ремонтаНеисполнение обязанности по надлежащему содержанию имущества признается основанием расторжения сделки. Статья 616 ГК РФ возлагает расходы по капитальному ремонту на арендодателя. При неисполнении этого требования контракт можно разорвать. Арендаторам даже удается обосновать отказ от оплаты по договору (постановление Московского окружного ФАС № Ф05-13929/2017)
Непригодность имущества к дальнейшей эксплуатации по причинам, не зависящим от арендатораНастаивать на прекращении договорных отношений можно при существенном повреждении или полном разрушении объекта. Подтверждением становится документ о текущем состоянии предмета сделки. Доказательствами являются протоколы осмотра, фотографии, видео, заключения независимых экспертов или контролирующих служб

Односторонний отказ по указанным основаниям возможен только в судебном порядке. Письменной претензии или уведомления будет недостаточно.

Дополнительная возможность выхода из сделки по инициативе участника предусмотрена для бессрочных договоров (п.2 ст. 610 ГК РФ). Условием становится направление извещения. Если предметом соглашения является недвижимость, отправить сообщение необходимо не менее чем за 3 месяца.

Для остальных случаев этот срок сокращен в 3 раза. По обоюдному согласию стороны вправе изменить правила. Так, если в договоре присутствует пункт об уведомлении партнера о расторжении за полгода, выйти из сделки раньше не получится. Арендную плату придется заплатить за весь период.

После вручения извещения важно надлежащим образом оформить возврат имущества. Факт передачи имущества фиксируется актом. Отказ собственника принять предмет сделки этому не препятствует.

Если арендодатель уклоняется от подписания, можно составить односторонний документ. Доказательством добросовестности станут письменные извещения и приглашения на приемку.

Настаивать на взыскании арендной платы за период просрочки контрагент не сможет (п. 37 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Срочные договоры расторгаются в одностороннем порядке лишь при наличии соответствующего пункта. Участники вправе перечислить в контракте основания или согласовать право на безусловный отказ от сделки. Здесь же прописывают процедуру уведомления. Дополнительно партнеры могут установить неустойку.

Штрафные санкции будут покрывать убытки другой стороны. Этот механизм реализуется, если прекращение сотрудничества не связано с нарушениями. Примером может служить переезд компании в более дешевый офис. В остальных случаях немотивированный внесудебный отказ от срочного договора аренды недопустим.

При составлении пункта о расторжении важно использовать максимально точные формулировки. Арендатор должен получить «право выхода из сделки во внесудебном порядке», а не возможность «предъявить требование». Второй вариант не освобождает от необходимости обращения в суд. Досадное упущение грозит длительными разбирательствами (постановление ВАС РФ № 9615/11).

Право на одностороннее прекращение договора следует реализовывать добросовестно и разумно. Злоупотребления повлекут ничтожность уведомления о расторжении сделки (постановление ВС РФ № 54).

Краткие выводы

  1. Договор аренды расторгается по окончании срока либо досрочно.
  2. Основанием прекращения сотрудничества становится соглашение контрагентов или требование одного из них.
  3. Уведомительный порядок выхода из бессрочной сделки установлен ст. 610 ГК РФ. При наличии соответствующего пункта он может применяться и к соглашениям с определенным периодом действия.
  4. Сторона, отказавшаяся от дальнейшего сотрудничества, должна обосновать причину. При возникновении споров вопрос разрешается судом.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/kak-razorvat-arendnoe-soglashenie-bez-sudebnogo-razbiratelstva

Как разорвать договор аренды — Эльба

Окончание аренды помещения

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 28.01.2021

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1331/break_rent

Уведомление о прекращении аренды

Окончание аренды помещения

Для чего нужно уведомление о прекращении аренды? Казалось бы, договор аренды не исполняется – можно сразу обращаться в суд. Или срок аренды истек – имущество должно быть возвращено собственнику (законному владельцу). Зачем составлять какое-то уведомление о прекращении аренды и тратить на это свое время?

Ответ на этот вопрос можно найти в общей части Гражданского кодекса РФ и нормах, посвященных арендным обязательствам (гл. 34). И, разумеется, в размещенной ниже информации. А нюансы, исходя из конкретной ситуации, можно уточнить у дежурного юриста сайта.

Скачать образец:

  Уведомление о прекращении аренды

Пример уведомления о прекращении аренды

ИП Помощников Анатолий Федорович

ОРГНИП 365846168466984 ИНН 65461635464

адрес: 169902, Республика Коми, г. Воркута, пр-кт Дорожный, 20-78

Генеральному директору

ООО «ПарусФрегат»

В.И. Рожкову

адрес: 169905, г. Воркута,

пр-д Северный, 152

18 августа 2017 г. между ООО «ПарусФрегат» и мной был заключен договор аренды № 5 земельного участка, кадастровый номер 47:83762:329:2, общей площадью 1 248 кв. м., расположенного по адресу: Россия, Республика Коми, г. Воркута, ул. Власинская, 15, принадлежащего мне на праве собственности, сроком на 11 месяцев.

Пунктом 3.6 вышеуказанного договора предусмотрено преимущественное право Арендатора на заключение нового договора на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на определенный срок. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил.

На основании изложенного, уведомляю Вас о прекращении с 17 июля 2018 г. договора аренды № 5 земельного участка с кадастровым номером 47:83762:329:2, общей площадью 1 248 кв. м., расположенного по адресу: Россия, Республика Коми, г.

Воркута, ул. Власинская, 15, в связи с истечением срока действия договора без заключения нового соглашения. Прошу подписать Акт сверки взаиморасчетов, а передать арендованное имущество в надлежащем состоянии по Акту приема-передачи.

Приложение:

  1. Акт сверки взаиморасчетов

01 июля 2018 г. Помощников А.Ф.

Основание направить уведомление

Договор может прекращаться по разным основаниям: истечение срока действия, исполнение обязательств, взаимная договоренность сторон, односторонний отказ или расторжение. О направлении уведомления о расторжении договора мы рассказали отдельно.

Однако арендные отношения в части расторжения договора имеют свои нюансы. Гражданский кодекс содержит интересную статью 621, которая называется преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Конечно, законом (к примеру, Земельный кодекс) или договором может быть предусмотрено его отсутствие.

Но согласно части 2 этой же статьи, если арендатор продолжит пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вот поэтому-то возражения арендодателя лучше всего оформить уведомлением о прекращении договора аренды.

Уведомление о прекращении договора аренды актуально и для арендатора. С помощью такого документа он сможет доказать, к примеру, необоснованное уклонение арендодателя принять имущество после окончания договорных обязательств. Или подтвердить свое намерение не заключать новый договор на тех же условиях.

Когда направляется уведомление о прекращении аренды до истечения срока его действия

Прекращение договора аренды до истечения срока его действия – это расторжение. И арендодатель, и арендатор имеют на это право.

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды по основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ:

  • использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения такого имущества, с неоднократными нарушениями условий договора.
  • более 2 раз подряд не внесена в установленный срок (просрочка тоже считается, но 2 и более раз подряд) арендная плата
  • арендатор существенно ухудшает состояние имущества
  • не осуществляет капитальный ремонт имущества, когда такая обязанность договором или законом возложена на арендатора
  • по иным основаниям, когда они предусмотрены договором и такие условия не признаны недействительными.

Арендодатель может расторгнуть договор досрочно, но только после того, как направит письменное предупреждение с требованием о надлежащем исполнении обязательства.

Арендатор, в свою очередь, вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со ст. 620 ГК РФ:

  • имущество не предоставлено либо создаются препятствия к пользованию им
  • предмет аренды (имущество) имеет недостатки, не оговоренные сторонами и не известные арендатору заранее (составляйте акт осмотра)
  • не производится капитальный ремонт предмета аренды, когда по условиям договора это обязанность арендодателя
  • имущество не пригодно к использованию без вины арендатора

Как составить и подать уведомление о прекращении аренды

Документ составляется в свободной форме. Но должен содержать ряд обязательных элементов для придания ему юридической силы. И, конечно, направить его лучше заранее – до истечения срока действия договора.

В уведомлении о прекращении договора должны быть обозначены реквизиты и дата договора аренды, его стороны, обстоятельства прекращения (истечение срока действия или нарушение обязательств), обязанность вернуть предмет аренды, дата и подпись лица, подавшего уведомление.

Подготовленное письмо подается в том порядке и на тот адрес, которые указаны в разделе о досудебном порядке урегулирования споров. На официальный адрес контрагента (второй стороны).

Если уведомление о прекращении аренды не будет направлено, а арендатор продолжит пользоваться имуществом, разрешение спора будет проходить в суде.

Источник: https://iskiplus.ru/uvedomlenie-o-prekrashhenii-arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.