Обман и мошенничество на рынке новостроек

5 вопросов экспертам. Мошенничество на рынке недвижимости

Мошенничество в сфере недвижимости — одна из вечных тем. Другие то возникают, то исчезают, но обман простодушных граждан на рынке — явление постоянное, и неслучайно ему посвящен сегодняшний разговор с экспертами.

Михаил Раздольский,
руководитель отделения «Октябрьское Поле»
компании «Инком-Недвижимость»

Оксана Каарма,
управляющий партнер
компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Константин Манченко,
вице-президент Гильдии риэлторов Московской области,
генеральный директор компании «Теремок» (г. Пушкино)

Надежда Митрохина,
заместитель генерального директора
инвестиционной компании «МГСН»

Вероника Панкова,
председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАР,
генеральный директор агентства «Пенаты»

Наталья Завалишина,
руководитель направления DPM
холдинга «МИЭЛЬ»

В чем, на ваш взгляд, причина такой популярности рынка недвижимости у мошенников: в огромных суммах, обращающихся на нем, недостаточной грамотности населения или в чем-то еще?

Михаил Раздольский:
— В первую очередь, конечно, дело в больших суммах. Аферисты понимают, что в случае успеха они могут гарантированно сорвать если не миллионы, то сотни тысяч долларов. А желание некоторых наших соотечественников выйти на сделку и провести ее самостоятельно только добавляет мошенникам энтузиазма.

Оксана Каарма:
— Безусловно, все вышеперечисленные причины имеют место. Однако главная, по-моему, это неграмотность и доверчивость покупателей. Порой люди халатно относятся к выбору компании-продавца: не обращают внимания на репутацию, известность, количество и качество реализованных проектов и прочее, а ориентируются исключительно на условия сделки и стоимость 1 кв. м. Мы рекомендуем проверять надежность продавцов, советуясь с профессионалами, юристами. Кроме того, в сложившихся условиях лучше приобретать жилье на высокой стадии готовности, в проектах, реализуемых крупными надежными компаниями, имеющими хороший финансовый резерв, а следовательно, и возможность довести проект до конца.

Константин Манченко:
— На мой взгляд, можно выделить пять основных причин, по которым рынок недвижимости притягивает как магнит мошенников. Это:
1) огромные денежные суммы. Хорошо спланированная и проведенная аферистами сделка может на несколько лет обеспечить их безбедное существование;
2) юридическая неграмотность населения. Большинство граждан не знают, какие документы необходимы для сделок, как они выглядят, как правильно составить договор и тому подобное, чем и пользуются мошенники;
3) менталитет граждан. В первую очередь скупость (покупателям мошенники предлагают жилье дешево, а продавцам называют завышенные цены). Во вторую — доверчивость, о которой можно много написать;
4) несовершенство законодательной базы. Но думаю, что это тема для отдельного разговора;
5) практически безнаказанность. Взять, к примеру, те же агентства «по оказанию информационных услуг» в сфере аренды, где факт мошенничества есть, а доказать его непросто.

Надежда Митрохина:
— Там, где есть деньги, — там есть и мошенники. Вопрос в «размерах и качестве»: если деньги большие, значит, аферисты более квалифицированные. На рынке недвижимости существуют еще пробелы в законодательстве, поэтому и возможностей для обмана множество. К тому же, к сожалению, доверчивых людей в России немало. Этим мошенники и пользуются, поэтому их «таланты» пока востребованы.

Вероника Панкова:
— Квартиры стоят дорого, тут есть ради чего совершать аферы. Цена автомобилей, даже очень дорогих, — десятки тысяч долларов, а для объекта недвижимости эта цифра выше как минимум на порядок. Еще можно говорить о несовершенстве законодательства, менталитете граждан, но все это есть и в других сферах жизни, а такие огромные возможности для незаконного обогащения — пожалуй, только в недвижимости.

Существует мнение, что «страшные рассказы» о мошенниках — это форма пиара риэлторов, с помощью которой они пытаются привлечь к себе клиентов. Ваше отношение к такой точке зрения?

Михаил Раздольский:
— Каждым делом должен заниматься профессионал. Если вы заболели, то идете на прием к дипломированному врачу, если сломалась машина — звоните в техцентр. Почему-то считается нормальным обратиться за советом к специалисту при покупке машины стоимостью в 10–20 тыс. долл. и самостоятельно заключать сделку по покупке или продаже объекта недвижимости, который в десятки, сотни раз дороже?! Стремясь сэкономить пару тысяч долларов, люди рискуют потерять свой самый ценный актив — квартиру. А ведь для многих это единственное «накопление», доставшееся еще с советских времен.

Оксана Каарма:
— Если компания только выходит на рынок, то такого рода «страшилки» действительно могут стать дополнительным инструментом привлечения клиентов. Однако игроки, которые работают давно, чьи статус и имидж уже сформировались, располагают иным арсеналом для повышения спроса со стороны покупателей.
На мой взгляд, риэлторы рассказывают клиентам о мошенниках, чтобы предостеречь от необдуманного шага, который в итоге может привести к плачевным последствиям.
Полезно иметь дело с профессионалами, учитывая и юридический аспект — сделки через агентство проводятся на законных основаниях. И в том случае, если клиент остался недоволен, он всегда может отстоять свои права через суд.

Константин Манченко:
— Помните призыв: «Профилактика — лучшее оружие против правонарушения»? Так вот и мы не «рекламируемся», а занимаемся профилактикой мошенничества. Бренд «риэлтор» принадлежит Российской Гильдии Риэлторов, поэтому я рекомендую обращаться в риэлторские компании (а не в «риэлтерские» или «риелтерские») — они являются членами РГР, прошли процедуру сертификации, аттестовали своих сотрудников и работают по национальным стандартам. А тем, кто пытается решить свои проблемы самостоятельно, мы не навязываем свои услуги. У каждого существует право выбора.

Надежда Митрохина:
— На рынке недвижимости сегодня существует множество рисков, чем мошенники и пользуются. Однако квалифицированный риэлтор действительно снижает все риски до минимума. Очень распространенное явление — обман по «мелочи»: в объявлении указывают большую площадь, приукрашивают состояние объекта. Продают квартиру «свободную юридически и физически», а фактически предлагают разъезд. Таких примеров множество. Подводных камней немало, поэтому и рекомендуется совершать все сделки с недвижимостью при помощи риэлтора, которому доверяешь.

Вероника Панкова:
— Страх перед мошенниками — далеко не единственная причина, из-за которой люди обращаются к специалистам. Есть и другие соображения — например, профессионализм риэлтора, его знание рынка, законов, традиций делового оборота. Были случаи, когда человек не хотел платить риэлтору 3–4 тыс. долл. комиссии, а в итоге продавал квартиру на 30–40 тыс. долл. дешевле. Поэтому тема мошенничеств — это не то, на чем риэлторы могут строить свой пиар.
С другой стороны, статистические данные свидетельствуют, что около 1–2% продающихся на рынке квартир не безупречны с юридической точки зрения. И тут нужен грамотный специалист, способный разобраться, в чем проблема и можно ли как-то ее устранить.

Навести порядок на рынке может только государство — лишь у него есть достаточные ресурсы и полномочия. Что конкретно, на ваш взгляд, в этом направлении может быть сделано?

Михаил Раздольский:
— Государство могло бы восстановить практику лицензирования риэлторской деятельности. Хорошо было бы в правовом поле дать определение термину «риэлтор», очертить круг прав, обязанностей и ответственности такого специалиста. Государство могло бы помочь создать саму профессию «риэлтор» — у нас нет ни одного учебного заведения, где готовили бы дипломированных профессионалов. Сейчас обучение новички проходят только в крупных риэлторских компаниях, в которых существуют собственные образовательные центры, но их легко пересчитать буквально по пальцам. Те, кто лишен возможности работать в крупных фирмах, вынужден учиться самостоятельно уже на практике. Так и появляются истории о риэлторах-неумехах.

Оксана Каарма:
— Если говорить о рынке новостроек, то оформление права собственности на квартиры занимает сегодня в среднем 1,5–3 года, это сложная процедура, в которой задействовано много участников.
Я считаю, что Закон «Об участии в долевом строительстве…» (№ 214-ФЗ) создает вполне достаточные правовые механизмы защиты дольщиков. Проблема в том, что далеко не все застройщики соблюдают его в своей работе, очень многие предпочитают изобретать всевозможные обходные схемы.

Константин Манченко:
— Риэлторская деятельность — это, на мой взгляд, социально ответственный бизнес. И сегодня ему явно не хватает внимания государства.
Жаль, что отменили лицензирование — после этого в разы выросло количество компаний, оказывающих на рынке недвижимости сомнительные услуги. Жаль, что в новом законе о саморегулируемых организациях (СРО) отсутствует требование об обязательном лицензировании (сертификации) услуг членов этих организаций.

Надежда Митрохина:
— К сожалению, пока у государства до рынка недвижимости руки не доходят. Отменены аттестация и лицензирование риэлторов. Практика показывает, что МВД зачастую бессильно помочь гражданам в конфликтных ситуациях с жильем — в силу пробелов в законодательстве. Нотариальная форма сделки теперь не требуется, что тоже повлияло на надежность. Уже почти год, как отменили ускоренную (до пяти дней) государственную регистрацию, и теперь все сделки регистрируют один месяц, а это шаг назад.

Вероника Панкова:
— В отличие, например, от банковского сектора, где регламентирование очень жесткое, строгое государственное регулирование рынка недвижимости вряд ли возможно, здесь другая специфика, действует много физических лиц.

Изменились ли приемы и «технологии» мошенников за годы существования рынка? Как именно, почему?

Михаил Раздольский:
— К счастью, времена «черных маклеров» и «паленых» квартир периода дикого капитализма остались в прошлом. К несчастью, меньше аферистов не стало — просто изменились методы их работы. Изобретательность людей, решившихся на воровство, не знает границ. Мошенники продают чужие квартиры по украденным или поддельным паспортам, выписывают на себя липовые доверенности, одну и ту же квартиру успевают продать сразу нескольким покупателям. Иногда после сделки уже бывший собственник вдруг отказывается ее освобождать — обстоятельства резко изменились, и выезжать ему просто некуда. Конечно, суд признает сделку недействительной, потребует вернуть деньги покупателю. Но ведь можно заявить, что денег у продавца уже нет: их украли, он их проиграл, подарил детдому или тибетскому монастырю — все зависит от полета фантазии. И добросовестный покупатель будет получать раз в месяц копейки, отчисляемые из официальной зарплаты в 20 тыс. руб. Иногда после продажи квартиры уже бывший собственник вдруг оказывается невменяемым, сделка снова оказывается недействительной.

Оксана Каарма:
— Среди наиболее распространенных видов мошенничества стоит выделить несколько схем. Во-первых, может быть подменен номер квартиры, а иногда и номер дома, где продается квартира. В итоге покупателю демонстрируют одно, а получает он совсем другое.
Кроме того, по-прежнему существуют схемы многократной продажи одной и той же квартиры.

Константин Манченко:
— Методов существует предостаточно. Многие СМИ их периодически подробно освещают, поэтому «технологии» постоянно совершенствуются, становятся изощреннее. Обманщики всегда учитывают пробелы в законодательстве. Вот один из приемов. Мошенница находит одинокого мужчину, неравнодушного к алкоголю. Живет с ним, постепенно спаивая. Затем арендует хорошую квартиру и предлагает ему переехать жить «якобы к себе» в более комфортные условия. Прожив в арендованной квартире некоторое время, мошенница предлагает продать его жилье, а жить в «ее квартире». Далее понятно. Она — с деньгами, он — в арендованной квартире, из которой его через некоторое время выселят законные хозяева.

Надежда Митрохина:
— Мошенники в последнее время стали более квалифицированными — они стараются, не нарушая закон напрямую, использовать недостатки законодательства.

Вероника Панкова:
— Рынок постоянно меняется. Участники учатся защищаться, а мошенникам приходится выдумывать постоянно что-то новое.
Очень часто сегодня используется жульничество с авансами и задатками. Человек объявляет, что собирается квартиру продавать, берет предоплату у нескольких покупателей, а потом под любым предлогом не возвращает. Суммы здесь обычно небольшие: 2–3 тыс. долл., иногда до 10. Расчет основан на том, что из-за таких денег афериста не станут всерьез искать, тратить на это годы. Хотя не так давно был случай, когда в Екатеринбурге собственник квартиры пытался взять за нее три задатка по 1 млн руб. каждый (!). Эта сумма даже для Москвы весьма значительная. Вероятно, он планировал потом исчезнуть, а квартиру продать через пару лет по доверенности.

Иностранный опыт. Есть ли на рынках других стран мошенники? Как борются с ними власти?

Михаил Раздольский:
— На Западе рынок недвижимости гораздо прозрачнее и давно живет по правилу «доверяй дело профессионалам». Но и там много желающих поймать рыбку в мутной воде. Например, в США резко выросло количество преступлений в сфере ипотечного кредитования. Представители кредитных организаций нередко специально вводят в заблуждение заемщиков, чтобы в дальнейшем можно было лишить их жилья, ведут черную бухгалтерию, продают конфиденциальную информацию. Заемщики, со своей стороны, указывают неверный размер доходов и активов. В сложившейся ситуации власти и риэлторы работают сообща над искоренением проблем — местная Ипотечная ассоциация банкиров финансирует совместные с ФБР расследования преступлений в ипотечной сфере.

Наталья Завалишина:
— Если говорить непосредственно о мошенничестве, то таких явлений немного. Имеются случаи предоставления не совсем корректной или неполной информации по отдельным вопросам. Часто это касается дополнительных расходов по сделке, когда от покупателя скрывается информация о комиссионных, затратах на оформление объекта, налогах, расходах на содержание недвижимости и т. д. В странах, где покупка недвижимости на физическое лицо невозможна, бывают случаи неправильной регистрации юридического лица, в итоге владелец недвижимости не может получить резидентскую визу на длительный срок или какие-нибудь дополнительные льготы, на которые в любом другом случае мог бы рассчитывать. Не хочу сказать, что это делается умышленно, — часто это оплошность, допущенная вследствие недостаточной компетенции.

Константин Манченко:
— Люди, мечтающие о быстрой и крупной наживе, встречаются везде. Однако во многих странах существует государственный контроль (лицензирование) риэлторской деятельности, поэтому и мошенникам там приходится работать более изощренно.

Вероника Панкова:
— В странах бывшего Советского Союза мошенничество существует однозначно — в этом меня убеждают разговоры с коллегами из Украины, Казахстана, других государств. Что касается Западной Европы, то там в принципе иная система. Например, за сделку отвечает нотариус или государство гарантирует ее незыблемость. Добросовестный приобретатель защищен, а мошенник — если таковой появится — должен будет судиться с юридической компанией или даже с органом государственной власти.

Обман и мошенничество на рынке новостроек

Сфера недвижимости всегда привлекала мошенников и недобросовестных лиц, которые ранее ограничивались аферами только на вторичном рынке, сегодня же они расширили свои преступные действия и на первичный сегмент. Поэтому сегодня осуществлять непроверенные и неопосредованные сделки с куплей/продажей жилья в новостройках достаточно опасно, т.к. иногда в роли мошенников выступают сами застройщики. Рассмотрим наиболее частые варианты афер в сфере долевого строительства.

Схема первая

Довольно часто компании, которые занимаются возведением нового жилья, предлагают покупателям заключение предварительного договора купли/продажи. Для осведомленных, нормы российского законодательства не предполагают оплаты предварительных взносов по договорам такого типа, поэтому застройщики предлагают дольщикам подписание допсоглашения, на покупку векселя, на сумму номинальной стоимости жилья. В итоге такой сделки покупатель не приобретает права собственности на квартиру в новом жилом доме, т.к., согласно действующего законодательства, чтобы получить такое право, следует заключать исключительно договор долевого участия. Только такое соглашение даст покупателю право требовать у застройщика юридические документы на жилплощадь уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Если же получить заветные квадратные метры в собственность законно не удается, пайщик имеет полное право на требование компенсации за невыполнение застройщиком всех взятых на себя обязательств. А вот при заключении договора купли/продажи векселя, сделать что-либо, чтобы получить обратно свои деньги или квартиру, не удастся даже при обращении потерпевшего в суд.

Схема вторая

Также довольно успешно используется для обмана несведущих покупателей. Довольно часто случаются ситуации, когда компания-застройщик, продавая квартиры от себя, покупателей отправляет заключать договор с совершенно иной организацией. Мотивируя это тем, что эта самая компания входит в группу организаций целого холдинга, который представляет сам застройщик. Только после подписания всего пакета документов и получения от соискателей денег компания, с которой было данное соглашение, просто исчезает. В результате жертва махинации остается без средств и без права собственности на объект покупки, т.к. непосредственно строительная компания с ним никаких соглашений не заключала напрямую, а доказать существование и законность договора с подставной компанией уже не представляется возможным.

Схема третья

Нередко в мошеннических схемах принимают участие и жилищно-строительные кооперативы или ЖСК, посредством которых и осуществляется продажа жилья. В этой схеме основной подвох лежит в том, что даже дольщики, ставшие членами такого ЖСК, на протяжении всего срока строительства будут постоянно оплачивать дополнительные расходы, возникающие у данного кооператива. Если сказать проще, то стоимость предоплаченного жилья будет ежегодно расти, а держать под контролем этот процесс не будет практической возможности. Результатом такой сделки может стать непомерно высокая стоимость жилого объекта.

Схема четвертая

Суть этой схемы заключается в подписании застройщиком соглашения о реализации жилых объектов с риэлтерскими компаниями. Эти компании в ходе своей деятельности перепродают квартиры третьим лицам. При этом застройщик также реализует свои квартиры. Итогом такой совместной деятельности становится получение средств от двух покупателей, оплативших одно и то же жилье. Выясняется это уже после сдачи дома в эксплуатацию. Компания-застройщик в такой ситуации своей вины практически никогда не признает, а перекладывает ее на агентство-посредника, то же, в свою очередь, отказывается от ответственности, ссылаясь на застройщика. А пострадавшей от недобросовестности компаний стороной, остаются покупатели, вложившие свои средства, вернуть которые чаще всего не удается.

Схема пятая

Встречается не менее часто, чем предыдущие. Строительная компания предлагает дольщикам дополнительные услуги при заключении договора на покупку жилья. В перечень таких услуг входит сопровождение сделки в части оформления права на собственность, в части страхования рисков и т.д. В преобладающем большинстве случаев застройщики просто снимают с покупателей крупные суммы за свои услуги, причем иногда стоимость дополнительного пакета услуг доходит до 60% от общей стоимости покупаемого жилья. Но и даже такая дороговизна не последнее, что может произойти, ведь довольно часто еще и документация оформляется некорректно, что лишает покупателя законного права на собственность. Исправлять ошибки в документах придется долго и кропотливо, ведь надо будет пройти все инстанции и госорганы. Иногда на руках покупателей оказываются полностью поддельные документы, которые даже заменить или оспорить невозможно. В итоге такой деятельности недобросовестных компаний соискатель теряет и само жилье, и средства в него вложенные.

Схема шестая

Встречается и другой вариант обмана желающих сэкономить на приобретении собственного жилья. Важно, чтобы в момент подписания договора долевого участия с компанией-застройщиком у нее на руках была вся проектная и разрешительная документация. Часто случается, что такие компании предоставляют клиентам лишь наработки, которые еще не утверждены различными инстанциями. В черновом варианте отражены только предварительные расчеты, а это означает, что определить точно общую площадь приобретаемого объекта по таким документам нельзя. Тем более что в черновой вариант проекта закладываются большие площади квартир, чем в итоге получаются. Поэтому выходит, что договор купли/продажи подписывается на одну квадратуру, а на практике получает меньшую. Впоследствии доказать, что в предварительном варианте проекта была заложена иная площадь жилья, невозможно, ведь к этому моменту у застройщика на руках уже имеется утвержденная и подписанная документация, где указаны совсем другие цифры.

Схема седьмая

Не менее часто недобросовестные застройщики затягивают срок сдачи объекта. Такая ситуация возможна в том случае, если в договоре долевого участия не был указан точный срок окончания строительства, а устанавливаются лишь примерный период. Поэтому когда объект не сдается в указанный период, компания-застройщик апеллирует тем, что в документах была указана примерная дата. Результатом такой деятельности становится объект недвижимости, который непригоден для жилья, а сроки окончания строительства устанавливает уже сам застройщик, дольщики по закону ускорить этот процесс или получить компенсацию уже не смогут. Обычно сроки затягиваются на достаточно длительное время, может даже на несколько лет. Гарантировать, что покупатель рано или поздно сможет вселиться в купленную по такому договору квартиру, не сможет никто. Дата сдачи в эксплуатацию объекта может откладываться до бесконечности, что делает перспективу счастливого обретения собственного жилья достаточно туманной.

Схема восьмая

Встречаются на рынке и такие застройщики, которые торгуют жилыми и нежилыми объектами, на которые не имеют законного права. При подписании соглашения на ведение строительства с местными госорганами подрядчик берет на себя обязательства передать им часть готовых площадей. Но ввиду дефицита активов на ведение строительства застройщики начинают продавать эти же площади желающим. Что в итоге приводит к тому, что люди приобретают недвижимость, принадлежащую местной администрации. Законного права на подобные жилые и нежилые объекты у покупателя не возникает, и человек остается и без недвижимости, и без денег. Попытки вернуть вложенные средства через суд, как правило, не приводят к успеху.

Как становится понятно, схем обмана покупателей недвижимости достаточно много. И это служит поводом внимательно относиться к подписанию всех документов, тщательно проверять все пункты договора, подробно изучать проектную документацию. При появлении хоть доли сомнения в их законности и подлинности, а также достоверности, приведенных в них данных, стоит воздержаться от заключения сделки. Т.к. подобрать более честного и порядочного застройщика сейчас несложно. При возникновении любых вопросов при изучении пакета документов, лучше обратиться за помощью к опытным специалистам ‒ юристу, нотариусу или риэлтору. Несмотря на достаточно высокую плату за услуги таковых, вы все равно останетесь в выигрыше, т.к. сможете гарантированно провести законную сделку и получить желаемое жилье. Не спешите и обдумывайте каждый шаг, чтобы подписать «чистый» с точки зрения закона договор и снизить риск попасться на удочку мошенникам.

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Мошенничество с недвижимостью постоянно эволюционирует. Как только одни схемы обмана перестают работать, мошенники придумывают другие. Разбираем актуальные примеры вместе с директором офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлией Дымовой.

Квартиры несуществующих людей

Итак, начнем с относительно новой схемы мошенничества. Она связана с покупкой квартир в домах под снос. Например, вы решили купить вторичное жилье, которое досталась человеку взамен старого после сноса дома. Такие квартиры часто находятся в новых домах. Внешне все выглядит прозрачно.

Но в этой ситуации проверять надо не новую, а старую, снесенную квартиру. Самая распространенная подложная схема — это манипуляции с недвижимостью умерших одиноких собственников, которые не имели никакого отношения к людям, продающим вам жилье в новостройке. По закону квартира (так называемое выморочное имущество) должна была перейти государству. Но по «серым» схемам вывода подобных объектов сделки совершаются с человеком, который на момент регистрации документов уже скончался.

Дело в том, что с 2000 года сделки можно подтверждать в обычной письменной форме, а подлинность подписи на обычном (не нотариальном) договоре госорганы проверять не обязаны. Но рано или поздно правоохранительные органы все же устанавливают факт подлога подписи, и расплачиваться приходится новым неудачливым владельцам. Сегодня московский Департамент городского имущества оспаривает подобные сделки довольно часто, пополняя таким образом жилищный фонд для распределения между очередниками и другими льготниками.

Измененное сознание как причина оспорить сделку

Другой вид опасных сделок связан с собственниками, которые страдают алкогольной, наркотической зависимостью или имеют в анамнезе диагностированное психиатрическое заболевание. Для того чтобы снизить риски, покупая такую квартиру, специалисты рекомендуют вызвать на сделку психиатра или нарколога.

Это правильно, но не всегда решает проблему. Ведь врач сможет зафиксировать состояние продавца только лишь в момент заключения сделки, но не проследить общую динамику. Следовательно, сделку через некоторое время все равно могут признать недействительной (если окажется, что человек все же не отдавал себе отчета в своих действиях). Несмотря на то что состояние алкогольного опьянения в административном и уголовном законодательстве считается отягчающим, при сделках государство может стать на сторону продавца. Так, судья обязан лишить права собственности покупателя квартиры (в том числе пенсионера или ребенка), если выяснится, что при заключении сделки были нарушены права продавца или если, подписывая договор, он находился в состоянии алкогольного опьянения либо не мог руководить своими действиями из-за психического расстройства.

Умение сглаживать острые углы

Бывает, что после покупки квартиры в ней обнаруживается куча недостатков, и покупатель пытается признать сделку недействительной. Например, в нашей практике был случай, когда покупатель, переехав в квартиру, обнаружил, что в ней постоянно очень шумно из-за близко проложенных трамвайных путей, и пытался аннулировать сделку. Многие продавцы сознательно показывают квартиру в «правильное» время — например, когда шум от транспорта заглушается общим гулом улицы или когда дома нет «сложных» соседей. Конечно, на этих основаниях признать сделку недействительной вряд ли удастся, но сутяжники любят подавать подобные псевдоиски. Если вы продаете квартиру и не хотите в дальнейшем претензий, важно добавить в договор купли-продажи был пункт о том, что объект осмотрен и его качественные характеристики устраивают покупателя.

Без вины виноватые: несовершеннолетние жильцы

Очень часто в мошеннических схемах «участвуют» и несовершеннолетние собственники. Например, для того, чтобы легко получить от органов опеки разрешение на продажу, детей выписывают к родственникам, живущим в регионах. В некоторых округах Москвы (например, ЦАО) органы опеки не дают разрешения на продажу вторичной недвижимости, находящейся в собственности, с целью одновременной покупки новостройки. То есть опека в ЦАО рассматривает документы, только если уже имеется право собственности на другую квартиру.

Однако если выписать ребенка в другой регион, то для продавца дело существенно упростится. Как правило, чем дальше от центра, тем лояльнее правоприменение, и все чаще встречаются случаи, когда опека дает разрешение на продажу квартиры, при том, что одномоментно никакая недвижимость не покупается. Такой объект впоследствии может стать для покупателя проблемным.

Текст подготовила Александра Лавришева

Мошенничество в сфере недвижимости, часть 2

Как и обещала, в очередной серии к посту https://pikabu.ru/story/moshennichestvo_v_sfere_nedvizhimost. продолжаем познавать Дзен рынка недвижимости Сочи.

Дорогие подписчики, я постаралась как можно в большей мере учесть ваши пожелания, поэтому данный материал будет посвящен мошенничеству в сфере продаж.

Затронем в теме, по большей части, новостройки, и сейчас объясню почему.

Вторичный рынок в Сочи практически не работает. В городе каждый день появляется новый застройщик, предлагающий не постылые глазу и сердцу «панельки», а сверкающие монолитные дома с панорамным остеклением. Рынок держится и процветает, в основном, благодаря приезжим. Как думаете, что выберет человек, прибывший в курортный город из далекой провинциальной глубинки: панельный серый дом, или поражающую своим видом новенькую высотку с видом из окон квартир на море и горы?

Теперь приступаем к самому интересному: устраивайтесь поудобнее и начинайте рисовать в своем сознании картинку. Все совпадения с реальными людьми и названиями случайны.

Возьмем, к примеру, некого вполне себе абстрактного Васю из промышленного Челябинска. Вася располагает определенной суммой, которая по челябинским меркам прямо толкает к буйной фантазии на тему квартиры прям на побережье моря, у подъезда растут пальмы, щебечут на абрикосовых деревьях диковинные птицы, Вася выбегает из подъезда, ныряет сразу в море, плещется в ласкающих тело волнах, песок в плавках и прочие прелести курортной беззаботной жизни.

Вася плохо знает рынок, и, основываясь на фейках в «Афито» (в 85% случаев так и бывает), наш герой уже распилил свои два миллиона на покупку квартиры в Центре у моря и на ремонт, ну мебель там еще, ну и на погулять и отметить новоселье.

Вася самостоятельный малый — Челябинский воздух и нравы закалили его характер и нервы, научили решать вопросы самостоятельно, и Вася решает, что сможет сделать все без лишней помощи.

Пропустим моменты Васиного путешествия маршрутом Челябинск-Адлер в плацкартном вагоне и перейдем к сути.

Вася идет уверенным шагом в шлепках и гавайских шортах к застройщику, номер которого он с таким трудом отыскал в интернете. Застройщик, с акцентом продавца арбузов на челябинском продуктовом рынке, обещает Васе притворить его мечту в жизнь, и даже услужливо помогает сэкономить.

Сразу оговорюсь: сэкономить на новостройке реально можно и нужно! Многие инвесторы скупают в домах, которые представляют из себя пока что только котлован, целые этажи. Пока дом еще не возведен, цена на квадратный метр в два-три, а то и в четыре раза ниже, чем на момент сдачи дома. Но есть одно большооое «НО!» (как же без этого?:) Об этом поговорим чуть позже, а пока вернемся к нашему Василию.

Итак, Вася танцует довольный джигу-дрыгу на котловане, из которого вскоре вырастет дом с его квартирой, раскидывая вокруг себя свои кровные два миллиона, которые по купюре, ползая вокруг Василия, собирает застройщик и хищно скалится в улыбке своими золотыми зубами. Правда, дом не совсем у моря (хотя, когда ты в Сочи, до моря тебе гораздо ближе, чем если ты на Урале), и не совсем квартира просторная, но и 30 квадратных метров — это отлично!

Вася еще не знает, что эту джигу-дрыгу, но уже не так весело, он продолжит танцевать еще на протяжении пары лет в судах, у закрытых дверей офиса застройщика, в администрации города, да где угодно! Возможно, и на том же самом котловане, из которого, как ни поливай его слезами, дом не вырастет.

Для города Сочи этот вопрос стоит наиболее остро, нежели для других городов. Здесь есть различные виды собственности земли, на которых возводятся дома, есть строгие ограничения по количеству этажей, есть четыре статуса для объектов жилой недвижимости (квартира, жилое помещение, апартаменты, жилой гараж — дада, ЖИЛОЙ ГАРАЖ), и есть просто нечестные застройщики, которые бросают свои объекты на половине готовности, и дольщики после напоминают ту старуху из сказки про «Рыбака и рыбку», что плачет горькими слезами у разбитого корыта. Сэкономили, кароч.

Когда меня спрашивают, как определить на глаз, что объект сдастся, я не дам универсального ответа, ибо его не существует. Даже лучшие из лучших «Битвы экстрасенсов» окажутся в тупике, подойди к ним с этим вопросом.

Но как же тогда покупать квартиры? Если вы решили продать свою недвижимость и переехать в Сочи на ПМЖ, то, прошу, поменьше самостоятельности! (в ближайшее время планируем снять видео об объектах, которые так и остались недосданные и давно заселены, но и сносить их не имеют права — это будет лучшее подтверждение моим словам). Пояснение для тех, кто думает что риелтор зарабатывает на вас и уже начал плеваться: застройщик при продаже квартир УЖЕ закладывает в ее стоимость агентское вознаграждение, и даже если вы придете самостоятельно, цена квартиры ниже не станет. Просто застройщик заработает больше на вас, и все. Это тоже самое, что собственник уже включает в стоимость квартиры агентские, и если вы пришли сами, как думаете, скинет ли он лишние пару десятков тысяч?

Все сотрудники агентств недвижимости под страхом смертельной казни заучивают каждый день недобросовестных застройщиков (а они растут как грибы после дождя, как было сказано выше), чтобы не дай бог не продать такой объект, т.к. если объект в черном списке, то после совершения сделки ОБЭП может расценить данные действия как мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, ст. 159 УК РФ. Вот тогда по жопе попадет всем, причем неслабо. И, да — ОБЭП очень любит устраивать контрольные закупки в агентствах под видом покупателей, специально интересуясь проблемными домами. Попался, начинай сушить сухари. А сидеть мало кто хочет, тем более что не проблемных объектов хватает, выбор есть, хоть и цена немного выше. Риелторы с опытом, коих, благо, большинство, со многими застройщиками работают уже не первый год, и сувать вам сомнительные объекты не в их интересах.

Кстати, щас вот прям очень разочарую тот контингент людей, которые любят покататься с риелтором по новостройкам, а потом придти туда же с победным лицом, думая, что надули всех и вся. У каждого застройщика есть договора с агентствами. И каждого клиента, который пришел с тем, либо иным риелтором, они записывают. Так что свою комиссию агент получит в любом случае.

Ремарка: я прям сейчас вижу, как один из ста читателей, после прочтения абзаца выше, встал, молча пошел и налил себе горячительного напитка, сел за стол, уткнул лоб в ладонь и с отсутствующим взглядом уставился в пустоту.

Теперь самое неприятное: какие последствия ждут дольшика, связавшегося с недобросовестным застройщиком.

1. Дом построен, но отделка не завершена. Вы бывали на стройках? Если да, то представьте, что на такой стройке живут люди, подъезд весь в цементной пыли, дери стоят только на 50% квартир, которые дольщики решили привести от безысходности в божеский вид своими силами. Большая часть окон сверкают бездушными темными глазницами: ни остекления вам, ли лифта — только шахта. Все устанавливайте сами. Такое милое гетто на фоне пальм, солнца и синего-синего моря. см. фото ниже.

2. Дом и вовсе не будет построен. Да, и такое бывает. А деньги уже собрали и скрылись в неведомых далях, но не в таких далеких, в какие после будут посылать застройщиков дольщики.

3. Дом будет достроен не на всю высоту. Есть такая практика в Сочи, брать землю в аренду, строить разрешенные три этажа и, как бы увлекшись, достраивать еще этажей 10. Разрешение есть только на три, остальные этажи приходится разбирать по решению суда, а квартиры-то уже распроданы. Когда вы вернете свои деньги, одному. да никому не известно.

4. Дом в обременении, к примеру в аресте, заложен и так далее.

5. Застройщик продал одну и ту же квартиру двум и более людям.

В львиной доле случаев, когда приезжие в курортном городе самостоятельно пытаются приобрести дешевую квартиру в новостройке, эффект получается тот же самый, как, допустим, если поставить меня перед автомобилем, дать мне в руки инструменты и попросить определить, что же в нем сломано? Можно и заводить авто, и проехаться на нем, и с умным видом заглянуть под капот, нюхать его, лизать боковые зеркала, но хоть убейте, я не смогу определить поломку. Да, я не специалист в этом плане, и какие бы ресурсы мне не дали, не дождетесь, когда я пойму, что ОКААЗЫВАЕТСЯ нужно поменять подшипники, да и шарнир регулировки угловых скоростей «хрустит».

Рынок Сочи специфичен и без его должного изучения не стоит уповать на удачу. Если решили самостоятельно заняться покупкой, проштудируйте все «интернеты», просмотрите всю информацию, которую сможете найти о выбранном вами объекте! Однако, зачастую о том или ином доме есть только рекламная информация, и то не в полном объеме, либо с искаженными данными.

Рисков много, и они есть в любом деле, но инвестиции при понимании того, что ты делаешь и зачем, себя оправдывают. К примеру, сейчас активно продается объект в центре города, клубный дом, возведены только опорные стены. Все разрешения уже получены, и на данной стадии квартиры стоят от 60 000 рублей за квадратный метр, но когда дом будет сдан, цена возрастет минимум в два раза.

Даже если риелтор знает застройщика, как маму родную, все равно проверяет каждый его новый объект по всем фронтам перед тем, как показывать его людям. Также у риелторов есть незаменимая вещь — WhatsApp. Каждый из агентов состоит как минимум в пяти группах, чтобы ежедневно мониторить рынок и обмениваться информацией о только что появившихся на рынке застройщиках и их объектах.

И эта только верхушка айсберга. Задавайте вопросы, буду отвечать по возможности, или объединю ответы в отдельный материал.

Ссылка на основную публикацию