Как сделать перепланировку квартиры законно?

С чего начать и как правильно оформить перепланировку в квартире самостоятельно? Куда обращаться и что нужно?

Каждый из нас волен пользоваться собственным жильем по своему усмотрению.

Однако, существуют определенные правила и законы, нормирующие фантазии обладателей квартир.

Как правильно оформить перепланировку в квартире и узаконить её, и чем грозит незарегистрированная самостоятельная перепланировка квартиры? Об этом и пойдет речь в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Идея и реализация

В случае с «первичкой» — то есть, с покупкой жилья в новостройке — вопрос с чего начать оформление перепланировки квартиры, порядок переделки отпадает в принципе. Куда сложнее обстоит ситуация на вторичном рынке недвижимости.

Ведь здесь зачастую, покупая квартиру типовой застройки советских времен, а тем более в так называемом «старом фонде», будущий владелец планирует различные переделки. Только вот не все фантазии покупателя законно можно претворить в жизнь!

Представьте, что вы купили квартиру и, по каким-то причинам, геометрия жилой площади перестала вас удовлетворять. Бригада рабочих знает, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, но не в БТИ.

Но нужно еще помнить правила перепланировок квартир:

  • если вы не являетесь архитектором или проектировщиком данного конкретного здания — можете ли вы безопасно осуществить свой план? Не рухнет ли здание?
  • незарегистрированная в инвентаризационном бюро перепланировка не несет за собой уголовной и даже административной ответственности. С одним только «НО» — если вы не соберетесь эту квартиру продавать, дарить, завещать;

С чего начать оформление?

Любая серьезная работа по перепланировке жилого помещения требует согласования с соответствующими надзорными органами. Никто не требует фиксации незначительных изменений, вроде переделки кладовки в гардеробную или удаления антресолей.

Но все, что касается изменения геометрии помещения, касающегося несущих и капитальных конструкций, обязательно должно быть согласовано.

Посмотрим типовой алгоритм, как оформить перепланировку в квартире.

Куда обращаться?


Перепланировка квартиры: куда обращаться? Для фиксации проведенных работ по перепланировке необходимо обратиться в районное инвентаризационное бюро, специализирующееся на учете объектов жилой или коммерческой недвижимости.

Для начала вы должны знать, кто занимается перепланировкой квартир.

В зависимости от региона, организации подобного типа могут иметь различные названия:

  1. Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  2. ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро).
  3. Служба государственного кадастра.

Где еще оформить?

С относительно недавних пор для решения вопросов, связанных с перепланировкой, стало вовсе не обязательно обращаться в специализированные государственные организации.

Если вы не знаете, как провести перепланировку квартиры обратитесь в МФЦ (Многофункциональный Центр). Сначала в крупных городах, а потом – и в более скромных населенных пунктах стали активно развиваться их сети. Они работают по принципу «одного окна», в котором можно и за свет заплатить, и сделку с недвижимостью провести. Они знают, как сделать перепланировку хрущевки, в которой вы проживаете.

Услуги МФЦ имеют фиксированную государственную стоимость, а время ожидания приема специалистом, как правило, не превышает 20 минут.

Что нужно?

Все хотят знать с чего начать перепланировку в квартире? Надо собрать документы. В специализированное государственное учреждение необходимо обращаться, имея на руках установленный пакет справок. В него входят:

  • заявление на проведение перепланировки;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • нотариально заверенное согласие всех сособственников (в том числе – и несовершеннолетних членов семьи);
  • выписку из домовой книги (инструкция, где и как получить выписку) или справку о прописке (так называемую «форму №9), где, помимо прочего, будет стоять «живая» печать бухгалтерии об отсутствии задолженностей;

Оформление

После чего необходимо будет дождаться визита техника-смотрителя. Он является на объект с техническим паспортом, где указана не только основная техническая информация, но и подробный план объекта, представленный в виде проектного чертежа.

Если проведенные в квартире работы не противоречат требованиям техники безопасности и нормам действующего законодательства, в инвентаризационные документы вносятся соответствующие изменения и выдается новый технический паспорт, а также официально зарегистрированное свидетельство о перепланировке.

В противном случае владельца объекта недвижимости обязывают устранить допущенные нарушения.

Ожидать представителя инвентаризационного органа придется от одной до трех недель (в зависимости от региона). За это время можно успеть оплатить государственную пошлину, которая составляет от 600 до 1 500 рублей.

Теперь остается только дождаться получения в БТИ или ПИБ нового технического паспорта, свидетельствующего о том, что самостоятельная перепланировка квартиры официально узаконена.

Как узаконить?

Чтобы знать, как сделать перепланировку в квартире законной следует выбрать один из вариантов узаконивания. Зачастую собственники помещений допускают одну и ту же типичную ошибку при планировке помещений, выбирая эскиз на свой вкус, вместо обоснованного архитектурно-технического проекта. Порядок перепланировки квартиры начните с создания проекта.

  • эскиз перепланировки является упрощенной формой перепланировки сооружения, не затрагивающим работы по изменению конфигурации несущих конструкций и перекрытий, характеристики инженерно-технических коммуникаций и многие другие аспекты.

Эскиз позволяет снести или возвести не несущие стены и перегородки, изменить размер окон или дверных проемов;
проект, выполненный профессионалами, содержит необходимые расчеты, технические параметры и соответствует всем требованиям, связанным с техникой безопасности.

Именно такой проект вызывает у представителей контролирующих инвентаризационных государственных органов куда более лояльное отношение, нежели эскиз;

В последнее время практически все серьезные компании, специализирующиеся на предоставлении услуг по перепланировке жилых или коммерческих помещений предлагают создание именно архитектурно-технического проекта.

Практика показывает, что даже несмотря на то, что такая работа стоит ощутимо дороже, она окупается хотя бы за счет почти гарантированного успешного результата. Помните, что неузаконенная перепланировка может серьезно усложнить жизнь. Например, продажа такого жилья может вызвать определенные трудности.

Какие виды запрещены?

Согласно действующем Жилищному кодексу, законодательству и подзаконным актам, владельцам жилья запрещено проводить следующие изменения в конструктивных и архитектурных особенностях построек:

  1. Снос или демонтаж несущих стен, конструкций и перекрытий.
  2. Увеличение более чем на 25% общей площади кухни или санузла за счет жилого помещения.
  3. Обустройство арки между кухней и жилой комнатой при наличии газовой плиты.
  4. Расширение площади балкона или лоджии за счет комнаты. При этом обустройство арки, ведущей на балкон, не запрещено, если ширина прохода не превышает 1 метра.
  5. Установка ванной и другого сантехнического оборудования в местах, не предназначенных для этого. Самовольная замена труб, радиаторов отопления и прочего инженерно-технического оборудования, работающего от общедомовых коммуникаций.

Советы по перепланировке двухкомнатной квартиры читайте здесь.

А знаете ли вы, сколько стоит пристроить балкон на первом этаже? Прочитав статью https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pereplanirovka/stoimost-balkona.html вы будете знать почему не каждый может позволить себе пристроить балкон.

Стоимость

В зависимости от вида и характера работ по перепланировке, стоимость цикла работ по перепланировке помещения может достаточно существенно различаться. Но типичный прейскурант выглядит следующим образом:

  • стоимость оформления технического паспорта (включая визит техника) составляет 900 рублей. стоимость кадастрового паспорта – 500;
  • средняя стоимость разработки проекта перепланировки колеблется в диапазоне от 4 до 10 тысяч;
  • к этому необходимо прибавить стоимость ремонтных работ и цену строительных материалов. Здесь указать конкретные рамки невозможно;

Таким образом, владельцам жилых или офисных помещений необходимо учитывать следующие нюансы:

    Любая серьезная перепланировка обязательно должна быть зарегистрирована соответствующей контролирующей организацией.

Это связано и с вопросами общей безопасности, и с соблюдением правил проживания и использования помещений того или иного типа, и с возможностью совершать сделками с имеющимися квадратными метрами.
Любой объект недвижимости невозможно переделать по своему желанию.

Разумеется, факт перепланировки можно, до поры, до времени, скрывать от надзорных органов, но рано или поздно придется не только устранять последствия самовольных действий, но и нести административную ответственность.

  • Основаниями для законности перепланировки могут служить только соответствующие изменения, внесенный в государственный реестр объектов недвижимости специально уполномоченным лицом. Во всех других случаях перепланировка считается незаконной.
  • Видео

    Далее смотрите видео, как произвести перепланировку квартиры без согласования и как узаконить ее.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как правильно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

    Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.

    Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?

    Подлежит ли легализации такое мероприятие

    Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

    Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

    • Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
    • Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
    • Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

    Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

    • увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
    • объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
    • снос несущих конструкций (стен и перегородок);
    • уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
    • перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
    • установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
    • увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

    Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:

    • объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
    • санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
    • возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

    Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:

    А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.

    Как узаконить перепланировку в квартире

    На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:

    1. Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
    2. Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.

    Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.

    В какие инстанции обратиться

    Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:

    В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.

    Что потребуется

    Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно. Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги. После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).

    Последовательность действий

    Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.

    Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:

    Подготовка документации

    Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

    • написать заявление о перепланировке;
    • правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
    • дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
    • документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
    • проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
    • если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
    • решения с заключением компетентных инстанций;
    • технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

    Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

    Получение решения о согласовании или отказ

    После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.

    После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.

    Обращение в суд

    А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:

    • если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
    • в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.

    В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.

    Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.

    Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:

    • документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
    • документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
    • документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
    • проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
    • заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
    • соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
    • другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.

    После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:

    • что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
    • архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
    • что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.

    Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.

    Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.

    О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.

    Жилье в ипотеке

    Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.

    Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:

    • либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
    • либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.

    Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.

    Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

    Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.

    А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.

    О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.

    Стоимость услуги

    Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.

    Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.

    Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.

    Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:

    Как узаконить перепланировку квартиры?

    Что считать перепланировкой, а что нет?

    На этот вопрос отвечает жилищный кодекс России, в котором даны определения перепланировке и переустройству.

    ЖК РФ Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме:

    1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

    2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

    • если вы хотите сломать перегородки или возвести новые стены — это перепланировка;
    • если хотите заменить газовую плиту на электрическую — это переустройство;
    • если надо просто переклеить обои или заменить старую сантехнику на новую без изменения ее местоположения — переделывать техпаспорт квартиры не потребуется, а значит, это не переустройство и не перепланировка.

    Если у вас намечен небольшой косметический ремонт, его ни с кем согласовывать не надо. Следует, однако, учитывать время его проведения, чтобы не получать потом претензии от соседей по поводу шума. Если же предстоит провести перепланировку и (или) переустройство, приготовьтесь повозиться с получением на это разрешения. Переустройство согласовывают так же, как и перепланировку, поэтому далее для краткости будет говорить только о последней.

    Законодательство (4 глава в жилищном кодексе) требует согласовывать перепланировки с органами местного самоуправления, чтобы ремонтом вы не навредили себе и соседям. А такое вполне возможно: по незнанию и неопытности.

    Конкретные виды работ, относящиеся к перепланировке и переустройству, можно посмотреть в Постановлении от 27.09.2003 N 170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

    Порядок согласования перепланировки в Москве подробно описан на портале mos.ru. Наша статья описывает общий порядок для жителей всех регионов страны.

    Что можно менять, а что нельзя?

    Не всякая перепланировка имеет право на существование.

    Так, например, нельзя просто взять и снести несущую стену. Сами понимаете, почему. Нельзя перенести кухню на место жилой комнаты так, что она будет находиться над жилой комнатой соседей снизу. Есть еще целый ряд “нельзя”, закрепленный в нормативной документации.

    Ориентироваться нужно на требования этих документов:

    • Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 “Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом”;
    • СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные;
    • СП 55.1330.2016 Дома жилые одноквартирные;
    • СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»;
    • ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации;
    • СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003;
    • СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88;
    • СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87;
    • Полы. Свод правил (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы» и СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»);
    • СП 63.13330.2012 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003;
    • СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-23-81»;
    • СП 20.13330.2016 Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85;
    • СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87;
    • ВСН 61-89(р) Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования;
    • ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния;
    • СП 51.13330.2011 Защита от шума. Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003.

    А для москвичей дополнительно:

    • Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
    • Московские государственные строительные нормы 3.01-01 Жилые здания.

    Конечно, когда пойдете получать разрешение, комиссия проанализирует ваш проект на соответствие нормам. Но спокойнее, когда заранее знаешь, что все по правилам.

    Обратитесь в специализированную организацию — вам оформят проект перепланировки, проверят его на соответствие и помогут согласовать.

    Получаем разрешение

    Для этого нужно будет подготовить документы, подать их и дождаться согласования.

    • документ, удостоверяющий личность;
    • заявление о перепланировке;
    • проект перепланировки;
    • техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
    • правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) — в случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
    • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя — если вы проживаете в квартире по договору соцнайма, и у вас есть доверенность от наймодателя на передачу документов по перепланировке;
    • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения — если дом, в котором находится ваша квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры.

    Сначала подготовьте проект перепланировки.

    Для этого запросите в БТИ (бюро технической инвентаризации) технический паспорт своей квартиры. Сделайте несколько копий и на них набросайте разные варианты перепланировки. С эскизами обратитесь в проектную организацию. Там с вами заключат договор и разработают проект, а также выдадут техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ.

    У проектной организации должен быть допуск к проектным работам — она обязательно должна входить в состав саморегулируемой организации (СРО). Попросите предоставить свидетельство с допуском — в нем будет указано наименование конкретной СРО. Проверьте информацию на ее сайте. Если фирма, в которую вы обратились, действительно является членом этой СРО, можете заключать договор — все чисто.

    Далее напишите заявление о перепланировке.

    Форму заявления возьмите из постановления правительства РФ № 266 от 28.04.2005. Если вы не единственный собственник, то заявление пишите от всех собственников. Если же у вас есть доверенность на представление интересов других собственников, вы выступаете единственным заявителем.

    Итак, когда все документы подготовлены, подайте заявление о перепланировке в отдел архитектуры районной администрации или в ближайший МФЦ. К заявлению приложите проект, техническое заключение и все необходимые в вашем случае документы, о которых было написано выше.

    Техпаспорт квартиры, заключение органа по охране памятников архитектуры, а также правоустанавливающие документы на квартиру, если они зарегистрированы в ЕГРН, подавать не нужно. Их администрация должна запросить в соответствующих ведомствах самостоятельно (статья 26 ЖК РФ).

    В течение 45 дней комиссия рассмотрит ваше заявление и выдаст разрешение на перепланировку. А если по ее мнению проект не удовлетворяет требованиям законодательства, ответом будет отказ. Тогда нужно обращаться в суд и отстаивать свою позицию.

    Выполняем ремонт

    Когда заветная бумага с разрешением получена, пора приступать к исполнению. Теперь вы обязаны уложиться в назначенные сроки, а также сделать все точно в соответствии с утвержденным проектом. Иначе возникнут проблемы и перепланировку не примут.

    Регистрируем изменения

    После того, как перепланировка завершена, пригласите специалиста из БТИ. Он проверит, все ли соответствует проекту, выполнит необходимые замеры, и на их основании в БТИ изготовят новый техпаспорт. Также надо заказать в кадастровом органе у аттестованных кадастровых инженеров новый техплан квартиры в электронном виде.

    Далее техплан, техпаспорт и все ранее полученные документы нужно отнести в отдел архитектуры районной администрации (или в МФЦ).

    Будет собрана приемочная комиссия, которая посетит вашу квартиру и осмотрит место перепланировки на предмет несоответствий. Если их не окажется, вам выдадут акт приема перепланировки и решение о ее законности.

    Осталось внести произошедшие в квартире изменения в кадастр. В МФЦ или Росреестр подайте заявление, приложив акт приема перепланировки вместе с решением о ее соответствии законодательству, техпаспорт и техплан, и свидетельство о собственности (или выписку из ЕГРН) на квартиру.

    Результатом ваших стараний будет новая выписка из ЕГРН с обновленной планировкой квартиры.

    Общее имущество: нюансы

    Бывают ситуации, когда перепланировка затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома. Это, например, расширение квартиры за счет тамбура, расширение балкона (да, да, балконные плиты тоже относятся к общему имуществу).

    Если у вас подобный случай, и перепланировка сопряжена с присоединением части общего имущества, нужно предварительно получить согласие у всех собственников. Для этого проведите общее собрание.

    Что относят к общему имуществу, можно посмотреть в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006.

    Необходимость 100% голосов “за” перепланировку, уменьшающую размер общего имущества, зафиксирована 40 статьей ЖК РФ.

    Соответственно, когда будете согласовывать перепланировку, в отдел архитектуры вашей администрации помимо стандартных документов приложите:

    • протокол решения общего собрания;
    • реестр собственников помещений в многоквартирном доме;
    • извещение о проведении общего собрания;
    • реестр вручения собственникам извещений о проведении собрания;
    • список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;
    • доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников, присутствовавших на общем собрании;
    • решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования.

    Также при приемке перепланировки должен будет присутствовать представитель УК (управляющей компании) или председатель ТСЖ (товарищества собственников жилья), в зависимости от способа управления домом.

    Если не согласовывать перепланировку

    Это грозит различными сложностями.

    • Соседи, узнавшие о вашей перепланировке, могут пожаловаться в жилищную инспекциюили в орган, осуществляющий согласование перепланировки (в администрацию города или района). Тогда вас ждет проверка, а за ней штраф и требование переделать все, как в техпаспорте. Если не выполнить этого, квартиру могут изъять и продать на торгах. Можно подать иск в суд с просьбой узаконить планировку, которая не нарушает требований законодательства. Подробно об этом читайте ниже.
    • Представители жилищной инспекции могут прийти с проверкой по личной инициативе. Последует штраф и предписание: вернуть все в прежнее состояние.
    • Если решите продавать квартиру, можете столкнуться с грамотными покупателями, которые, узнав о незаконной перепланировке, откажутся от сделки.

    Если перепланировка уже была сделана, и теперь я хочу ее узаконить?

    Сначала оповестите архитектурный отдел районной администрации, предоставив туда все те документы, что перечислены нами выше. Когда вы заявите о самовольно проведенной перепланировке, первым делом вас обяжут уплатить штраф. От этого никуда не деться — просто смиритесь.

    Далее напишите заявление в районный суд с просьбой сохранить и узаконить перепланировку. Суд будет разбираться, действительно ли не были нарушены действующие нормы. Если все в порядке, решение будет положительным.

    После этого вам останется заказать новые техпаспорт и техплан, а после получения зарегистрировать изменения — об этом мы писали выше.

    Как видите, проще делать все сразу по закону, но даже если по незнанию вы перепланировали квартиру самовольно, есть возможность привести документацию в порядок.

    Как узаконить перепланировку в новостройке

    Достраиваем гардеробную по закону

    Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

    Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

    По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

    Зачем согласовывать перепланировку

    Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

    В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

    Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

    Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

    Перепланировку делают в три этапа:

    Закажите проект перепланировки

    Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

    Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

    Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

    Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

    Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

    Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

    План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

    Согласуйте проект с местной администрацией

    Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

    С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

    1. Заявление на перепланировку.
    2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
    3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
    4. Согласованный проект перепланировки.

    Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

    У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

    После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

    В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

    Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

    Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

    Строительство

    Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

    Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

    Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

    Согласование перепланировки и новые документы

    С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

    Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

    Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

    Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

    • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
    • паспортов собственников или доверенности;
    • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
    • нового техпаспорта.

    Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

    Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

    Ссылка на основную публикацию