Как продать квартиру не вступая в собственность

Содержание

Квартира по наследству: продать без права собственности

Как продать квартиру не вступая в собственность

Продать квартиру можно только через полгода после смерти владельца. Однако наследникам иногда требуется продать имущество раньше положенного срока, еще до того, как у них появится на него право собственности. И операции с такими квартирами периодически совершаются. Хотя в будущем подобная сделка может быть оспорена в суде.

Продать за 6 месяцев

Право распоряжаться квартирой появляется у наследника в момент открытия наследства – день смерти наследователя. С этого дня наследник получает возможность распоряжаться имуществом – проживать в квартире или сдавать ее в аренду, оплачивать «коммуналку» и так далее.

Но не продавать! Для отчуждения квартиры необходимо сначала оформить ее в собственность. Для этого наследнику нужно получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, а потом с этим документом обратиться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.

Схема оформления унаследованной квартиры в собственность выглядит так:

  • Открытие и принятие наследства;
  • Передача нотариусу всех необходимых документов;
  • Выдача свидетельства о праве на наследство;
  • Регистрация прав собственности на квартиру.

Получить свидетельство о наследстве можно не раньше, чем через полгода, после смерти наследователя. Именно такой срок установлен Гражданским кодексом для того, чтобы все претенденты на наследство заявили о своих правах.

Получается, что продажа квартиры откладывается на шесть месяцев с момента получения известия о наследстве. Если только нотариус не выдаст документ досрочно.

Теоретически, он может это сделать, если наследник обратится с соответствующим заявлением.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:

При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. Достоверность таких данных оценивается нотариусом с учетом конкретных обстоятельств. На практике это вызывает существенные проблемы. В законодательстве не определены четкие критерии отнесения таких данных к достоверным, поэтому оценку их достоверности осуществляет сам нотариус.
Из-за сложности разбора генеалогического древа нотариус вполне может отказать в досрочной выдаче свидетельства. При этом, если потенциальному владельцу квартиры доподлинно известно об отсутствии других претендентов на наследство, наследник может начинать распоряжаться имуществом, которое, фактически, ему еще не принадлежит.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:

Право собственности на квартиру, которое переходит в порядке наследования, возникает у наследника с момента открытия наследства. Остальное – вопросы оформления.

Если нет других претендентов на это наследство, то вопрос только формальный, дождаться шести месяцев для вступления в наследство, получить свидетельство о праве наследства, чтобы зарегистрировать эту сделку.

После того, как через шесть месяцев наследник получит все бумаги на квартиру, продажа унаследованной квартиры (с точки зрения механизма) не будет отличаться от продажи любой другой.

Но пока право собственности не оформлено, сделку по продаже официально не провести (у продавца и покупателя нет необходимых документов для подачи в Росреестр). Впрочем, эти шесть месяцев продавец может потратить на поиск покупателя и договориться с ним о деталях будущей сделки. Более того, эксперты рекомендуют продавцу письменно закрепить полученную договоренность и даже взять с покупателя аванс.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:

Можно заключить договор о намерениях, где стоит прописать, что в определенные сроки после вступления в право собственности, продавец обязуется продать квартиру. В таком случае в договоре можно закрепить только намерение. Эту договоренность я бы советовала закрепить финансово.

Как показывает практика, от договоренностей, которые не скреплены финансово, очень легко уйти. При составлении документа нужно хорошо продумать те пункты договора, в которых речь идет об ответственности и что будет, если одна из сторон откажется от выполнения обязательств.

Правда, существует ли способ документально закрепить договоренность с покупателем так, чтобы ее легитимность не могла быть оспорена в будущем, большой вопрос.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:

Теоретически можно заключить предварительный договор. Однако до получения свидетельства о праве на наследство и оформления права собственности наследник пока еще не имеет права распоряжаться имуществом. Поэтому заключение подобного предварительного договора, на мой взгляд, может быть оспорено.

Купить чужое наследство

Для покупателя самым рискованным периодом для заключения сделки купли-продажи унаследованной квартиры являются именно первые шесть месяцев.

В этот период квартира официально еще не оформлена в собственность продавца, а у остальных родственников есть законное право заявить о своих правах на долю наследства. Даже если оставлено завещание, круг наследников может оказаться шире, чем кажется на первый взгляд.

Обычно «неучтенными» остаются внебрачные дети, родственники с малой долей или те, кто имеет право на обязательную долю в наследстве.

Так, обязательную долю в наследстве имеют:

  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные);
  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные)
  • его нетрудоспособный супруг и родители (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, инвалиды 3, 2, 1 степени (I, II, III групп);
  • нетрудоспособные иждивенцы (лица, которые не менее одного года до смерти наследодателя находились на его полном материальном обеспечении или получали от него материальную помощь, размер которой можно оценить как основной источник дохода этого лица)

Участники рынка рекомендуют покупателю проследить, чтобы в предварительном договоре купли-продажи было четко сказано о том, что продавец обязуется оформить права на квартиру и после этого продать объект, а при возможном появлении других наследников – вернуть денег и выплатить неустойку

Отметим, что даже после того, как наследник вступил в права собственности, сделка с унаследованной квартирой профессионалами классифицируется как рискованная, поскольку нет официально установленного срока, по истечении которого унаследованную квартиру покупать безопасно. Через шесть месяцев на наследство не смогут претендовать только те родственники, которые знали о смерти наследодателя. А тот, кто был не в курсе происходящего, сможет восстановить право претендовать на наследство. Правда, уже только по решению суда.

Аналогичная ситуация с несовершеннолетними наследниками. Если, к примеру, при распределении наследства были нарушены права детей (допустим, не учли интересы внебрачного ребенка), то для них устанавливается срок в шесть месяцев для обращения к нотариусу с момента достижения совершеннолетия.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:

Ситуации бывали разные, иногда при молчаливом согласии всех родственников, один наследник оформлял на себя квартиру и продавал ее, а остальные не претендовали. А через некоторое время обделенные наследники в судебном порядке восстанавливали свои наследственные права и истребовали имущество в своей части от наследников, оформивших свои наследственные права.

В большинстве случаев, которые были в моей практике, удавалось решить спор между наследниками миром за счет денежных компенсаций стоимости наследственной доли.

Существует несколько способов минимизации рисков оспаривание сделки. Наиболее эффективный – страхование. Участники рынка рекомендуют страховать на три года риск утраты права собственности.

Титульное страхование защищает права покупателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения объекта. В случае наступления страхового случая, покупатель получит сумму, указанную в договоре купли-продажи. Стоимость страховки варьируется в пределах 0,3%-1% от суммы договора купли-продажи в зависимости от «истории» квартиры.

Страховая компания даже может отказать покупателю в страховке, если риски кажутся чрезмерными.

Есть еще один метод. Покупатель может предложить продавцу написать заявление о том, что все споры, которые могут в будущем возникнуть с другими наследниками, продавец обязуется урегулировать самостоятельно. Однако эта форма «подстилания соломки» у некоторых экспертов вызывает скепсис.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:

Вариантов много, некоторые прописывают в договоре купли продажи, что в случае возникновения судебного решения, продавец обязуется вернуть такие-то деньги в определенные сроки. Как показывает практика, все эти бумаги пишутся только для морального успокоения покупателя. Никакой практической пользы это не приносит.

Продавец может от своего имени дать такое обязательство, а если возникнут претензии со стороны третьих лиц, то продавец не может гарантировать, что эти наследники не будут оспаривать сделку продажи. Такого рода дела решаются в судебном порядке. Какое решение примет в суд, прогнозировать сложно.

Для покупателя недавно унаследованной квартиры может быть еще одно неприятное обстоятельство. Если квартира продается в первые три года после оформления в собственность, продавец обязан выплатить 13% налог с продажи. Обычно в таких случаях продавец настаивает на занижении стоимости квартиры в договоре до 1 млн рублей, чтобы уклониться от выплаты налога.

Для покупателя это – двойной риск. Если потом появятся «неучтенные» наследники, и сделка будет оспорена, не исключено, что суд обяжет продавца вернуть только сумму, указанную в договоре. К тому же, заниженная цена в договоре может в будущем помешать покупателю получить полное возмещение от страховой.

При титульном страховании сумма компенсации рассчитывается исходя из суммы договора купли-продажи. И покупатель рискует получить обратно вдвое или трое меньшую сумму, чем он на самом деле отдал за квартиру.

Обычно покупатели задумываются о покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, не из-за денег, а, скорее, из-за симпатии к самому объекту. Повышенные риски покупки унаследованной квартиры обычно никак не отражаются на цене.

По словам риэлторов, заниженная стоимость квартиры как раз свидетельствует о наличии каких-либо проблем. Но если подходить к таким сделкам с точки зрения степени рисков, то она может быть разной.

Стоит ли объект усилий и страхов, покупателю предстоит решить самостоятельно.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/metrtv/kvartira-po-nasledstvu-prodat-bez-prava-sobstvennosti-5ad06d459b403cf53d05bb83

Как продать квартиру или дом до вступления в наследство

Как продать квартиру не вступая в собственность

Продать квартиру, не вступив в наследство, фактически возможно с определенными рисками. Так как собственником до принятия наследства считается умерший человек, то и официальная продажа без изменения данных невозможна.

Особенности госрегистрации при продаже недвижимости

Согласно Российскому законодательству, любое отчуждение и приобретение недвижимого имущества должно пройти государственную регистрацию в управлении Федеральной службы кадастра и картографии. Регистрирующий орган вносит изменения в общую базу Росреестра об изменении собственника.

Для того чтобы успешно пройти регистрацию, необходимо привести в порядок все документы. Помимо наличия договора купли-продажи, составленного между сторонами, продавец должен позаботиться о наличии всех правоустанавливающих документов. Эти документы подтверждают основание его владения недвижимым имуществом.

Даже если квартира находится в распоряжении без наличия правоустанавливающего документа, зарегистрировать ее в органах Росреестра не удастся. Именно так бывает, когда свидетельство на принятие наследства еще не получено.

Получение прав на продажу наследства

Согласно ст.1163 Гражданского кодекса РФ, свидетельство о праве на наследство выдается спустя шесть месяцев после смерти наследодателя.

Этот документ наследники получают у нотариуса. В настоящее время можно выбрать любого нотариуса. У них существует единая наследственная база. По ней любой нотариус может заниматься делами наследников.

Это значительно упростило принятие наследства тем людям, у которых нет возможности приехать к определенному нотариусу.

Ранее наследники разделялись по группам, каждая из которых принадлежала определенному нотариусу.

Для получения свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, нотариусу необходимо предоставить:

Более подробный список требований предоставляется в выбранной нотариальной конторе.

Важно! В получении квартиры по наследству только свидетельство дает его получателю право на владение доставшимся недвижимым имуществом. Этот документ обязательно подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности от умершего наследодателя к его новому правопреемнику составляет такую же сумму, как и за приобретение недвижимости любым другим способом.

Как можно распоряжаться недвижимостью, не вступая в наследство

После смерти наследодателя у наследника возникает право владения и пользования его имуществом. До принятия наследства Вы можете проживать в наследуемой квартире или сдавать ее в аренду.

Однако право распоряжения в части отчуждения этого имущества возникнет только с момента получения документа о принятии наследства. Ранее шести месяцев, со дня смерти наследодателя, такой документ не выдается.

Однако, это не значит, что продажа квартиры до вступления в наследство не возможна. В течение времени подготовки документации можно смело искать покупателей. В случае если стороны достигнут соглашения, то можно переходить на стадию подготовки и оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Составление документации по продаже наледуемой квартиры или дома

До оформления основного договора купли-продажи, между сторонами составляется предварительная документация. Предварительный договор затрагивает все существенные условия продажи квартиры.

предварительного договора:

  • намерения продавца и покупателя;
  • наименование и адрес продаваемого в будущем объекта недвижимости;
  • цена и порядок расчета;
  • срок действия.

Однако на некоторые условия соглашения необходимо обратить особое внимание.

Важные пункты предварительного договора:

  • стоимость продаваемого имущества;
  • входит ли переданные денежные средства в общую стоимость;
  • если переезд планируется ранее государственной регистрации, то в договоре должно быть об этом прописано.

В подтверждение намерения обычно покупатель передает продавцу сумму части стоимости за квартиру. Продавец в свою очередь передает ему подписанный документ о получении расчета или его части.

Акт передачи наследуемого недвижимого имущества при купле-продаже

Согласно акту приема-передачи, покупатель должен произвести полный осмотр приобретаемого объекта недвижимости.

Если в квартире имеются какие-либо недостатки – об этом сразу следует сообщить продавцу. Делается это для того, чтобы в последующем между сторонами не возникло споров.

Продавец в свою очередь освобождает отчуждаемую квартиру от своего движимого имущества.

К подобному имуществу относится вся мебель и техника, которая нужна продавцу, чтобы новый покупатель не был за нее в ответе.

После полной проверки стороной, планирующей приобретать выбранное недвижимое имущество, она подписывает акт приема-передачи. После подписания данного документа совместно с предварительным договором продавец освобождается от ответственности в сохранности имущества. Вся ответственность по оплате за свет, воду, коммунальные услуги возлагается на покупателя.

Юридическое оформление при продаже недвижимости из наследственной массы

Можно ли продать квартиру до вступления в наследство однозначно законодательством не урегулировано. Полное юридическое оформление будет происходить после вступления в наследство. Самое главное, в этой ситуации – это соблюдение всех правил.

Важно! Нельзя до официальной продажи принимать любые денежные средства в качестве оплаты без какого-либо подтверждения.

Согласно подписания предварительного договора с актом приема передачи продавец может не переживать за важные нюансы. В частности за то, что до того, как продать квартиру официально, по вине покупателя произойдут значительные ухудшения.

Из-за недобросовестного покупателя, пока еще не собственника, могут накопиться какие-либо долги, произойти порча имущества, которая повлияет на продажу. Кроме того, предварительная документация дает продавцу спокойствие в том, что покупатель найден и после получения нотариальных документов, продажа имущества непременно осуществится.

Возможные риски

Самым главным риском со стороны покупателя является передача задатков.

Предоплата за покупаемый объект недвижимости – это воля покупателя, подтверждающая его намерения в его приобретении.

Самое страшное, что может произойти – это объявление других наследников, с которыми не было согласованности по продаже или смерть наследника, не успевшего продать дом.

Шансы на оформление недвижимости без достижения согласованности с новыми наследниками практически невозможны. Помимо этого, покупателю предстоит долгое прохождение через судебные инстанции для того, чтобы вернуть свои деньги, переданные в качестве задатка.

Таким образом, продать дом или квартиру до принятия наследства можно, но с обязательным соблюдением всей документации и с учетом возможных рисков. Чтобы подобные риски были минимальны, задаток нужно передавать незначительный.

Предварительный договор, наравне с актом приема-передачи, являются документами, имеющими юридическую силу.

Поэтому отказ продавца в продаже квартиры или попытка увеличить стоимость продажи, после подписания предварительного договора, без согласования со второй стороной не возможна.

Источник: https://naslednik1.ru/oformlenie-nasledstva/kak-prodat-kvartiru-ido-vstupleniya-v-nasledstvo

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру: с долгами, подводные камни, порядок оформления

Как продать квартиру не вступая в собственность

Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит.

Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги.

Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.

Программа приватизации в РФ работает на основании Закона от 04.07.1991 №1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но существуют другие законные способы непрямой продажи, когда договор купли-продажи (ДКП) может не оформляться, но наниматель фактически получит деньги за жилье:

  1. Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
  2. Обмен одной недвижимости на другую.

Обратите внимание! Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная сделка. Для сопровождения рекомендуется обратиться к хорошему юристу или риэлтору, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Почему продаются неприватизированные квартиры?

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

  1. Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
  2. Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
  3. Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Чем грозит не приватизация квартиры?

В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.

Но есть и недостатки:

  1. Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
  2. Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
  3. Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
  4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.

Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Как продать муниципальную квартиру: 4 способа

Существуют три способа продажи муниципальной недвижимости:

  1. Приватизация и последующая продажа.
  2. Прописка покупателя.
  3. Обмен.

Рассмотрим каждый способ со всеми плюсами и минусами детально.

Продажа с приватизацией

Суть этого варианта заключается в том, что наниматель сначала приватизирует квартиру по закону, а затем продает ее по стандартному ДКП.

Как все выглядит пошагово:

  1. Наниматель находит покупателя, заключает с ним договор задатка за неприватизированное жилище, указав в нем сумму и сроки, в которые сделка должна быть оформлена.
  2. Наниматель подает документы для приватизации, получает жилье в собственность.
  3. С покупателем заключается основной ДКП, документы подаются на регистрацию в Росреестр. Через 7-9 дней жилье переходит в его собственность.

Совет юриста: этот способ не самый надежный с точки зрения законодательства. Задаток не может браться за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому при возникновении споров такой договор могут признать ничтожным. Но многие все равно так делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, затем найти покупателя и продать ее.

Возможность продать недвижимость по более высокой ценеМожно отказаться от продажи на этапе приватизацииБольшой срок оформления документов.

На приватизацию уйдет примерно один месяц, еще столько же – на сделку по продажеНайти покупателя на неприватизированное жилье сложно.

Лучше сначала приватизировать, а потом – продаватьПридется платить налог в размере 13% от дохода

Если отказаться от сделки, придется возвращать задаток в двойном размере.

Оформление регистрации

Продажу через регистрацию «покупателя» нельзя назвать прямой, но она вполне законна:

  1. Наниматель находит «покупателя».
  2. Берет разрешение у собственника на регистрацию другого человека, согласие от всех совершеннолетних членов семьи. Если «покупателем» выступает близкий родственник, достаточно согласия.
  3. «Покупатель» прописывается в квартире, на него переоформляется лицевой счет.
  4. Заключается договор о передаче денег.

Важно! Бывшему нанимателю нужно прописаться в другом месте в течение 7 дней с момента переезда, иначе придется платить штраф.

Такой способ продажи неприватизированного имущества хорош для тех, кто не хочет участвовать в приватизацииЖилье можно продать и с долгами, так как лицевой счет переоформляется на покупателя, или вычесть размер долга из цены сделкиПродавая неприватизированную жилплощадь через регистрацию, велик риск нарваться на мошенниковМуниципалитет может не дать согласие на прописку постороннего

Обмен

Согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматель по договору соцнайма вправе обменять свою квартиру на другую, предоставленную по договору соцнайма другому нанимателю, с письменного согласия членов семьи и наймодателя.

Что нужно сделать:

  1. Найти подходящее жилье и договориться с нанимателем о сделке.
  2. Получить разрешение собственника на обмен, согласие родственников.
  3. Заключить договор мены.
  4. Переоформить договоры соцнайма.

Самый простой и быстрый тип сделкиЕсли собственник не против, наниматель может обменять меньшую жилплощадь на большую, затем приватизировать ее и продатьНа неравноценный обмен мало кто согласится

Буферная продажа

Под буферной продажей подразумевается участие двух объектов недвижимости в сделке: неприватизированной квартиры и жилья, находящегося в собственности. Чаще всего буфером выступает недвижимость, принадлежащая агентству:

  1. Продавец и покупатель заключают договор с агентством, которому принадлежит буфер.
  2. Покупатель выкупает у агентства буферную жилплощадь по цене, равной стоимости неприватизированного жилья.
  3. Покупатель и продавец обмениваются недвижимостью с согласия муниципалитета. Теперь буферная квартира принадлежит продавцу.
  4. Агентство выкупает буфер по стоимости, внесенной покупателем.

В результате неприватизированная недвижимость остается у покупателя.

Буферная сделка – хорошая альтернатива стандартной продаже, и она вполне законна.

Если ее будет сопровождать хорошее агентство, все риски для сторон сводятся к минимумуНайти покупателя для буферной сделки крайне проблематично, большинство отказываются в ней участвоватьСама схема выглядит довольно сложно, и занимает много времени – до четырех месяцевПридется платить агентству комиссионные за работу

Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни

Любой способ продажи неприватизированной недвижимости выглядит сложнее, чем стандартная сделка. Нужно учитывать и другие моменты:

  1. Буферные сделки часто проводят мошенники. Они продают «буфер» сразу нескольким людям, и в и тоге те остаются без денег.
  2. Пока продавец не выпишется из муниципального жилья, покупатель там прописаться не сможет.
  3. Для большинства сделок нужно согласие муниципалитета и членов семьи. Без них такие сделки незаконны.
  4. Если заключен договор аванса или задатка на неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег при срыве сделки. По закону наниматель не может брать задаток или аванс, т.к. жилище ему официально не принадлежит.

Совет юриста: любой факт передачи денег нужно фиксировать расписками. Так будет проще отстоять свои права в суде при возникновении споров.

Можно ли продать муниципальное жилье с долгами по коммунальным услугам?

По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:

  1. Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
  2. Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.

В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.

Приватизация квартиры и продажа: особенности

Самый лучший и законный способ продажи муниципального жилья – приватизация с последующим заключением ДКП с покупателем.

Какие критерии предъявляются к нанимателям для приватизации:

  1. Российское гражданство.
  2. Проживание на жилплощади по договору соцнайма.
  3. Право на приватизацию не утрачено.
  4. Согласие на приватизацию или отказы от участия в ней от остальных членов семьи.

Чтобы приватизировать жилье, нужно подать документы в МФЦ и дождаться результатов проверки. Обычно она занимает около двух месяцев. После этого с муниципалитетом заключается договор о передаче квартиры в собственность, сделка регистрируется в Росреестре. После этого недвижимость можно продавать.

Документы для приватизации

В каждом регионе свой регламент приватизации, в том числе и касающийся перечня документов.

Что обычно требуется:

  • заявление на приватизацию.
  • паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет.
  • свидетельства о рождении на детей до 14 лет.
  • выписка из домовой книги.
  • договор соцнайма.
  • ордер или выписка из распоряжения администрации.
  • справка о наличии права на приватизацию.
  • техпаспорт.
  • поэтажный план.
  • выписка из лицевого счета.

Иногда требуются дополнительные документы. Например, если процедурой занимается представитель, понадобится нотариальная доверенность.

и образец договора приватизации

Договор с муниципалитетом о передаче жилья в собственность должен содержать следующие данные:

  1. Сведения о собственнике: наименование, адрес, Ф.И.О. уполномоченного лица.
  2. Информация о нанимателе: Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.
  3. Адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь жилища.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Подпись ответственного должностного лица, печать.
  6. Подпись нанимателя.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

и образец договора купли-продажи

ДКП заключается после регистрации права собственности на основании договора с администрацией. Какая информация в нем содержится:

  1. Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные участников сделки.
  2. Сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, количество комнат.
  3. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, дата.
  4. Ответственность, права и обязательства сторон.
  5. Стоимость жилплощади, сроки и порядок расчетов.
  6. Дата заключения, подписи продавца и покупателя.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Ответы юриста на частные вопросы

Приватизировали квартиру и хотим продать. Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить НДФЛ после продажи? Согласно ст. 217 НК РФ, минимальный срок владения приватизированной квартирой для освобождения от налога с продажи составляет три года. Если продать ее раньше трех лет, придется платить 13% от суммы.

Можно ли продать неприватизированную комнату в коммуналке? Да, через регистрацию, обмен или буферную сделку. Можно ли продать неприватизированный дом через регистрацию покупателя без согласия собственника? Нет. Если покупатель не приходится продавцу сыном, дочерью, супругом, родителем, бабушкой или дедушкой, согласие муниципалитета на регистрацию обязательно.

Я участвовал в приватизации, когда мне было 15 лет. Сейчас снова хочу приватизировать квартиру и продать. Возможно ли это? Да. Право на приватизацию не утрачивается, если в первый раз человек стал собственником муниципального жилья до совершеннолетия. Покупаю неприватизированную квартиру через регистрацию. Продавцу передала аванс по договору, а он отказался от сделки.

Обязан ли он вернуть мне деньги? Да, аванс всегда возвращается в одинарном размере.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как продать неприватизированную квартиру, нужно тщательно изучить все способы, чтобы не допустить ошибок.
  2. Продажа неприватизированного жилья напрямую не происходит. Она совершается через регистрацию, обмен, буферную сделку или приватизацию.
  3. Неприватизированная квартира нанимателю не принадлежит, ею владеет муниципалитет или государства. Прямая продажа возможна только после оформления права собственности.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-neprivatizirovannoy-kvartiry

Продажа квартиры без оформленного права собственности

Как продать квартиру не вступая в собственность

Продажа квартиры, не оформленной в собственность, невозможна. Договор купли-продажи квартиры без свидетельства не состоится. Его не смогут заверить ни нотариусы, ни Росреестр. Поэтому недвижимость должна быть зарегистрирована в обязательном порядке. А свидетельство о регистрации – справку ЕГРН можно получить электронно за полчаса.

Значение свидетельства о праве собственности

Любая сделка по переходу прав собственности от одного гражданина другому должна контролироваться государством. Вся недвижимость регистрируется в базе ЕГРН –  Едином Государственном  Реестр Недвижимости.

Ранее на руки собственнику выдавалось свидетельство, а данные о владельце были внесены в два реестра ЕГРП и ГКН, однако после объединения данных реестров в один под названием Единый Государственный Реестр Недвижимости.

Собственнику выдается выписка из ЕГРН.

Право собственности устанавливается на основании правоустанавливающего документа, которым может выступать договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство на право на наследство и прочие документы.

Любые изменения, поступающие из государственных ведомств, фиксируются в системе. В базе всегда обновленная и актуальная информация.

Чтобы получить выписку о имеющейся в реестре записи, необходимо оплатить госпошлину, которая составляет 300 рублей для электронного варианта выписки и 750 рублей для выписки на бумаге.

Отсутствие свидетельства нового образца

Бывают случаи, когда квартира покупается у владельца, который купил ее до 1993 года. В то время не выдавались свидетельства о праве регистрации современного образца.

В такой ситуации у продавца должен быть кадастровый паспорт с кадастровым номером в нем. Права продавца могут быть учтены как возникшие ранее. Квартира при этом должна стоять на кадастровом учете.

Если такой записи не было сделано, то нужно ее провести.

Особенности продажи и покупки квартиры в новостройке при неоформленных документах на право собственности

Собственникам квартир в новостройках приходится продолжительное время ждать оформления документа на право собственности. Данный документ является одним из необходимых документов для покупки или продажи квартиры. Из-за этого на время пока его не оформят нельзя будет провести какую-либо сделку.

Иногда в данных случаях осуществляют переуступку прав требований. Юристы не рекомендуют покупать жилье при переуступке без оформленного права собственности. Есть возможность того, что дольщик имеет негативную информацию о застройщике и пытается как можно быстрее избавиться от данной квартиры. 

Можно ли заменить документ о праве собственности документом о приватизации?

Договор о приватизации дает собственнику недвижимости не подтверждает право на владение этой недвижимостью. Для покупки либо продажи нужно иметь свидетельство о праве собственности или справку из ЕГРН. Именно они позволяют обменивать, продавать либо покупать недвижимость. Данный документ не трудно оформить, если есть запись в реестре прав на недвижимое имущество.

Документы подлежат проверке, которая является гарантией безопасности для совершения сделок.

Обязательные документы которые требуются для регистрации сделки купли продажи в Росреестре/МФЦ

Без данных документов сделку в МФЦ/Росреестре не зарегистрируют. С собой необходимо иметь:

  • Паспорта всех собственников жилой недвижимости.

Если есть несовершеннолетние собственники до 14 лет, то требуется их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей либо опекуна.

  • Договор купли –продажи квартиры.
  • Разрешение органов опеки и попечительства.

Данное разрешение является обязательным, если есть несовершеннолетние собственники. Требуется как оригинал так и копия разрешения.

  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу жилой недвижимости.

Данное согласие удостоверяется у нотариуса. Стоит услуга в среднем 1500 рублей.

  • Доверенность заверенная нотариусом.

Если за продавцов документацию подает доверенный человек, требуется и его паспорт.

  • Свидетельство о браке либо разводе.

Есть и друге документы которые являются дополнительными, их могут потребовать покупатели для проверки квартиры на «юридическую чистоту»:

  • Договор основания либо правоустанавливающий документ.
  • Технический паспорт квартиры.
  • Выписка из лицевого счета.
  • Расписка и договор аванса либо задатка.
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка об отсутствии задолженности.
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/prodazha-kvartiry-bez-oformlennoj-sobstvennosti/

Можно ли продать квартиру только со свидетельством о праве на наследство

Как продать квартиру не вступая в собственность

Статья обновлена: 12 октября 2020 г.

Здравствуйте. Собственник может продать квартиру по свидетельству о наследстве, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре. Без разницы свидетельство получено по закону или завещанию. Почему достаточно свидетельства? В п. 2 ст.

218 ГК РФ написано — после смерти гражданина право собственности на его имущество переходит наследникам по закону или завещанию. А точные разъяснения даны в п. 11 Постановления Пленумов Верховного и Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.

N 10/22 — если наследник не зарегистрировал право собственности в ЕГРН, правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство.

Но есть один нюанс — собственнику все равно придется регистрировать свидетельство о наследстве, но сделать это можно одновременно с регистрацией договора-купли продажи. То есть будет двойная регистрация права собственности.

Краткая инструкция такова:

  1. В договоре купли-продажи нужно указать, что продавец владеет квартирой на основании свидетельства о наследстве (номер наследственного дела, реестровый номер свидетельства и ФИО нотариуса). Данный договор стороны подписывают и несут в МФЦ или отдел Росреестра на регистрацию.
  2. Дадут подписать два заявления.

    Одно заявление будет по регистрации права собственности на наследника на основании его свидетельства о наследстве. Второе о переходе права собственности на покупателя на основании договора купли-продажи. Поэтому будет две госпошлины по 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Одну оплачивает наследник-продавец, вторую покупатель.

    Два заявления с документами объединяются в одно дело.

  3. Регистратор сначала зарегистрирует право собственности на наследника-продавца по свидетельству о наследстве, потом сразу же на покупателя по договору купли-продажи.

Если одновременно не подать заявление о регистрации права собственности на наследника, регистратор приостановит сделку и вернет документы — п. 2 по 6 ст. 1, пп. 4 п. 2 ст. 14 и пп. 1 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ. На основании данного Федерального закона регулируются все сделки с недвижимостью.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

На практике картина другая

Большинство покупателей не согласятся на вышеуказанную схему покупки. Они будут настаивать, чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право собственности и только после этого выйдут на сделку.

Если покупатели с ипотекой, помимо свидетельства о наследстве банк потребуют от продавца предоставить документ, подтверждающий регистрацию права собственности (выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности).

В противном случае банк не даст покупателям кредит на покупку квартиры.

Тоже самое касается и нотариусов. С 2017 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности. Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье.

Поэтому лучше собственнику сначала все-таки зарегистрировать свое свидетельство о наследстве в Росреестре. Точнее сказать, на основании этого свидетельства будет зарегистрировано право собственности. Инструкция ниже.

Подача свидетельства о наследстве на регистрацию в Росреестре

С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем оттуда их отправляют в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, лучше так и сделать.

Инструкция с МФЦ или Рег.палатой не отличаются, поэтому я указала через МФЦ.

  1. Наследнику нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину, потом подать свидетельство о наследстве, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.

    Госпошлина 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты дадут там же. Касса обычно находится в самом здании МФЦ.

  2. Сотрудник составит заявление о регистрации права, которое необходимо проверить и подписать.
  3. Сотрудник заберёт документы (кроме паспорта), выдаст расписку/опись о получении этих документов, назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Далее только остается ждать регистрации. По закону максимальный срок — 9 рабочих дней (пп. 1 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости), но не всегда укладываются в срок. Чтобы уточнить дату завершения регистрации, можно позвонить по телефону, которые есть в расписке.

  4. В назначенный день нужно забрать свидетельство с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорт и расписку, которую выдали ранее.

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/prodazha/mozhno-li-po-svidetelstvu-o-nasledstve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.