Как передать квартиру с обременением

Чем может обернуться покупка квартиры с обременением и стоит ли приобретать такое жилье?

Если на квартиру наложено обременение – её цена, скорее всего, будет гораздо меньше среднерыночной, но её приобретение будет нести определённые риски для покупателя – от необходимости погашения чужих долгов до потери жилья без возврата уплаченных ранее средств.

Что это значит?

Обременение, накладываемое на объект недвижимости, подразумевает перечень ограничений и запретов на любые регистрационные действия. Права владельца такой квартиры ограничены – недвижимость нельзя полноценно продать, подарить, выписать проживающих в ней лиц и т. д.

Обременения могут быть 2 типов:

  1. Явные. Информацию можно запросить в общедоступных источниках – базы ЕГРН, домоуправления, паспортного стола и др.
  2. Скрытые. Обременения такого типа могут возникнуть в любой момент. Иногда даже сам продавец может о них не знать. Например, беременность лица, являющегося получателем наследства, наступившая при жизни наследодателя.

Виды ограничений

Ипотека от банка

В этом случае залог оформляется владельцем квартиры для обеспечения выполнения долговых обязательств перед банком. Квартира при этом принадлежит собственнику на протяжении всего срока погашения займа.

  1. Если покупатель выполняет условия заключённого ипотечного договора и своевременно вносит ежемесячные платежи — банк снимает обременение после полной выплаты долга, после чего владелец приобретает право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
  2. Если заёмщик перестаёт выполнять свои обязательства – кредитор вправе реализовать залоговую недвижимость для возврата своих средств.

Обременение накладывается в следующих случаях:

  • При приобретении или строительстве объекта недвижимости с участием средств банка.
  • При продаже квартиры в ипотеку.
  • При оформлении залога.

Аренда

Если собственник квартиры заключил арендный договор с квартиросъёмщиком – последний приобретает право проживания в квартире до окончания срока действия соглашения. Собственник при заключении сделки передаёт съёмщику права на временное пользование объектом недвижимости.

Законной силой обладает только договор аренды, оформленный в письменном виде в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Сервитут

Сервитут фактически обозначает подчинённое положение, или ограниченные права на объект, которые должны быть предоставлены третьим лицам, не являющимся собственниками жилья в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Существует 2 формы сервитута:

  1. Частный – предполагает соглашения между двумя физическими лицами. Примером может служить проходная комната в коммунальной квартире, так как если ограничить возможность прохода через неё – владельцы других комнат не смогут пользоваться своим жильём.
  2. Публичный – описывает договорные отношения физического лица и государства. Например, ограничения, наложенные принудительно органами государственной власти на объект недвижимости, на месте которого должна быть построена новая дорога. Владельцу помещения при этом выплачивается компенсация или предоставляется новое жильё для переселения.

Доверительное управление

Нотариально заверенный договор доверительного управления предполагает передачу права управления объектом недвижимости управляющему без перехода прав собственности на него. Этот вид обременения теряет законную силу после оформления и регистрации договора купли-продажи.

Рента

Договор ренты означает, что владелец отчуждаемой квартиры передаёт право собственности на жильё рентоплательщику, оставляя за собой право на пожизненное проживание в данной квартире. После того как договор ренты подписан, покупатель обязан в соответствии с его условиями ежемесячно перечислять бывшему владельцу рентную плату, либо обеспечивать его содержание в социально-бытовой форме, т. е. обеспечивать продуктами и медикаментами, помогать по хозяйству и т. д.

Опека

Несовершеннолетние лица, являющиеся владельцами жилья или доли в нём защищены законом при совершении любых сделок предполагающих отчуждение имущества. Сделка проверяется органами опеки, и если права ребёнка нарушены – на продажу квартиры накладывается запрет.

Для того чтобы продажа стала возможна в органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие факт предоставления несовершеннолетнему жилья по другому адресу.

Наложенный арест

Арест на недвижимость накладывается на основании судебного постановления для обеспечения долговых обязательств гражданина или если её владелец является участником судебного спора или находится под следствием.

Исторический памятник

Если квартира является исторически значимым объектом или архитектурным памятником — она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. На собственников накладываются ограничения по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи должна быть согласована с ответственными органами.

Ограничения на проведение операций с такой недвижимостью

  1. Ограничение или полный запрет на передачу жилья.
  2. Запрет на сделки с отчуждением права собственности в отношении обременённой квартиры.
  3. Наследование обременённого объекта.
  4. Реконструкции или другие вмешательства, которые могут сказаться на общем состоянии объекта.

Риски покупателя

Возможные риски при покупке квартиры с обременением:

  • При ипотечном обременении в случае невозможности исполнить долговые обязательства перед банком владелец лишится права собственности и уплаченных ранее средств.
  • При заключённом арендном договоре ограничиваются права владельца на проживание в приобретённой квартире и накладывается запрет на её продажу.
  • Обременение сервитутом не лишает прав собственности, но накладывает ограничения на владельца. При публичном сервитуте – компенсации за жильё может оказаться недостаточной, а предоставленная в обмен — менее комфортной.
  • Доверительное управление. В этом случае собственник может понести убытки, если управляющий окажется недобросовестным.
  • Обременение рентой. Договор может быть расторгнут рентополучателем при наступлении определённых условий.
  • Если обременение наложено опекой – его невозможно снять без предоставления детям другого жилья.
  • При аресте жилплощади владелец лишается права отчуждать его.
  • В квартире, являющейся памятником истории или архитектуры, любые изменения должны быть согласованы с государственными органами, в том числе застекление лоджии, установка кондиционера, изменение цвета окон и т. д. Владелец может понести дополнительные траты в связи с реконструкцией объекта недвижимости в соответствии с указаниями госорганов.

Как не купить обремененное жилье?

  1. Покупатель вправе запросить данные о зарегистрированных жильцах из ЕГРН, а также домовой книги и отделения ФМС.
  2. Стоит также взять справку о зарегистрированных лицах из управляющей компании. В ней могут быть указаны сведения о временно выписанных гражданах.
  3. Обременение арендой выявить сложнее. Необходимо несколько раз осмотреть квартиру и расспросить соседей о проживающих в ней лицах.
  4. Органы местной администрации могут предоставить справку о том, является ли жильё памятником искусства или архитектуры.
  5. Сведения об аресте квартиры можно уточнить на официальном портале судебных приставов введя Ф. И. О. и дату рождения собственника.

Какие документы затребовать у владельца?

  • Правоустанавливающие документы на жильё (ДКП, договор мены, постановление суда, свидетельство о вступлении в права наследования и т. д.).
  • Правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
  • Выписку из домовой книги.
  • Паспорт владельца недвижимости (его стоит проверить на подлинность и обратить внимание на возраст продавца).
  • Если собственник состоит в браке – необходимо предоставить письменное согласие супруга на сделку.
  • Если собственник несовершеннолетний – разрешение от органов опеки.
  • Справка из мед. учреждения, подтверждающая дееспособность продавца.
  • Справка из ФНС об отсутствии долгов по имущественному налогу на квартиру, являющуюся предметом сделки.
  • Справка из домоуправления, подтверждающая отсутствие долгов за услуги ЖКХ.
  • Техпаспорт.
  • Выписка из ЕГРН (в ней будут указаны сведения о собственнике жилья и имеющихся обременениях).

Где можно проверить жилье перед приобретением?

Информация о любом обременении или ограничении на объект недвижимости должна быть указана в ЕГРН. Получить эти сведения можно на официальном портале Росреестра и с помощью выписки из базы данных.

Документ, подтверждающий отсутствие каких-либо обременений на жильё – выписка из ЕГРН. Если какие-либо ограничения или обременения на конкретную недвижимость имеют место — они будут указаны в данной выписке.

В выписке также будет содержаться техническая информация на объект:

  • его площадь;
  • количество помещений;
  • этаж, на котором расположена квартира и т. д.

Образец выписки из ЕГРН:

Стоит ли сознательно приобретать такую недвижимость?

При фактическом переходе права собственности на обременённое жильё помимо прав к покупателю переходят и все обязанности бывшего собственника. Согласно законодательству РФ он берёт на себя 100% обязательств, связанных с обременением объекта недвижимости.

Для того чтобы минимизировать риски при покупке жилья необходимо провести тщательную проверку в открытых базах данных, а также внести в договор пункт об ответственности продавца и привлечь к оформлению сделки опытного юриста или нотариуса.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое обременение на квартиру в 2019 году? Какие бывают обременения?

Что значит обременение на квартиру?

Возникают ситуации, при которых собственник квартиры теряет право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Такие ограничения наступают в результате определенных ситуаций.

Собственник теряет возможность свободно распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение. Но это не значит, что квартиру с обременением нельзя продать или купить.

Такая сделка возможна, но она таит в себе массу подводных камней, о которых лучше узнать заранее.

Обременение на квартиру

Что такое обременение на квартиру? Это своего рода форма ареста, налагаемая на имущество, в нашем случае, квартиру. В результате собственник теряет возможность свободно распоряжаться недвижимостью, выполняя любые действия на свое усмотрение.

Такие ограничения могут появиться как по инициативе владельца недвижимости, так и в обход его воли. Первый вариант развития событий происходит в результате самостоятельных действий собственника. Второй вариант возникает при вмешательстве третьей стороны, чаще всего банка.

Даже несмотря на имеющиеся обременения такую квартиру можно купить. Есть два пути, по которым может пойти продавец.

  • Обман. Продавец умышленно умалчивает об имеющихся на квартире обременениях. И, если покупатель окажется небдительным и не станет настаивать на проверке юридической чистоты, он вполне может лишиться и уплаченных за квартиру денег, и самой квартиры.
  • Информированное согласие покупателя. Продавцов, которые честно предупреждают своих покупателей об имеющихся обременениях, немало. Стоимость таких квартир может быть на порядок ниже рыночной, и если покупатель готов к длительным процедурам и сбору бумаг, он вполне может решиться на покупку обремененной собственности.

Возможные виды обременения

Какие бывают обременения? Разберем их более подробно.

Ипотека

Квартира с ипотечным обременением, что это значит? За последние годы этот вид обременений вышел в явные лидеры.

В случае покупки квартиры посредством банковского кредита, она поступает в залог банка, и находится там до тех пор, пока все финансовые выплаты по ней не будут произведены.

Такую квартиру без проблем можно продать до окончания срока ипотеки, но при условии, что покупатель терпелив и готов подождать чуть дольше обычного.

Вариантов такой продажи несколько:

  1. Покупатель переоформляет на себя действующее ипотечное соглашение и продолжает сам производить выплаты. Сумму выплаты сверх кредита продавец и покупатель обговаривают самостоятельно. После полной выплаты ипотеки обременение снимается.
  2. При покупке квартиры продавец, после получения денег от покупателя, полностью выплачивает оставшуюся часть долга. В этом случае все ограничения по квартире снимаются. Это самый распространенный вариант решения данной проблемы.

Арест

Под такой вид обременения недвижимость попадает в случае возникновения по ней спорных ситуаций. Арест накладывается на время разбирательств. Его может наложить суд, полиция, судебные приставы.

Этот вид обременения считается одним из самых сложных. Он накладывается, если есть необходимость привлечь владельца собственности к выполнению определенных обязательств, например, выплата скопившейся задолженности по кредитам, алиментам.

Если по истечении срока владелец недвижимости так и не нашел возможность решить возникшую проблему, квартира продается с аукциона, а вырученные средства идут на погашение долгов. Других возможностей снять данное обременение нет.

Рента

Собственник, в обмен на пожизненный уход за собой, подписывают обязательство о переходе квартиры другому лицу.

В этом случае в отношении квартиры возникает ограничение, ее нельзя продать или произвести с ней любые другие действия.

Обременение снимается только после смерти собственника. Все права на квартиру переходят тому, с кем был подписан данный договор ренты.

Это может быть любой человек или даже организация.

Доверительное управление

Такой вид ограничения наступает в результате передачи прав управления доверенному лицу. В этом случае снятие обременений наступает по истечении срока данного договора.

По факту такой вид обременений наступает крайне редко. Им пользуются в том случае, если собственник недвижимости не имеет возможности лично присматривать за квартирой.

Снять обременение доверительного управления можно расторгнув договор, при обоюдном согласии обеих сторон. В случае смерти собственника обременение также снимается.

Аренда

Собственник заключает договор аренды с третьими лицами, передавая им квартиру для проживания. Такой договор не мешает продаже недвижимости, но новый собственник сможет выселить арендаторов только после истечения срока договора.

Если договор аренды заключен на длительный срок или вовсе бессрочный, то новый собственник может перед покупкой потребовать расторжения данного договора аренды.

Опека (материнский капитал)

Такой вид обременения распространяется на недвижимость, приобретенную при помощи материнского капитала. В этом случае все собственники квартиры становятся равноценными владельцами, в том числе и дети.

Продать такую недвижимость можно только с разрешения органов опеки, либо пока дети не достигнут совершеннолетия.

Прописан несовершеннолетний ребенок

Что такое квартира с обременением несовершеннолетними детьми? Если в квартире прописан ребенок младше 18 лет – это всегда накладывает ограничения на действия с данной недвижимостью.

Прежде чем выписать ребенка, придется предоставить согласие на это от обоих родителей и разрешение из органов опеки.

При этом родителям необходимо предоставить документы на другое жилье, не уступающее по характеристикам первоначальному, для прописки ребенка.

В противном случае на продажу квартиры придет отказ.

Разрешение второго супруга

Квартира была приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом. Ни один из супругов не сможет продать ее без нотариального согласия на это второй стороны.

Проблемы и риски обременения

Чтобы избежать в дальнейшем проблем, квартиру на предмет обременения нужно проверять еще в процессе подготовки документов на покупку квартиры.

Но многие покупатели пренебрегают этим простым правилом, кто-то по незнанию, кто-то из-за халатности.

В результате покупатель очень сильно рискует:

  • Договор купли-продажи может быть расторгнут, при этом возместить потраченные средства сложно. Скорее всего, придется обращаться в суд, где придется доказывать, что сделка сорвалась по вине продавца. И даже при положительном исходе не факт, что недобросовестный продавец возместит понесенный ущерб.
  • Увеличение расходов – такое неизбежно, если на квартире окажутся долги перед банком или другие неустойки.

Как проверить квартиру на обременение

Проверить, имеются на квартире какие-нибудь обременения, не так сложно. Для этого есть несколько возможностей.

Росреестр

Запрос в Росреестр – достаточно простой, но не самый надежный способ. Так информация на данном сервисе обновляется не так часто, как хотелось бы.

Как проверить обременение квартиры на сайте Росреестра? На официальной странице сайта в разделе «Физическим лицам» с правой стороны выбираем сервис «Проверка исполнения запроса (заявления)». После нажатия на нее в этой же колонке появится раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Проходим в него.

Теперь потребуется заполнить появившуюся форму. Как только все данные будут введены, нажмите на клавишу «Сформировать запрос».

Если при заполнении сервис не выдал вам указанного адреса, значит, сведения о данной недвижимости еще не внесены в ЕГРН.

Адрес появился, нажмите ниже раздел «Права и ограничения». Если по данному объекту недвижимости имеются какие-либо обременения, здесь вся эта информация появится. Если нужно получить более полную информацию по данной недвижимости с более актуальными данными, то лучше заказать выписку ЕГРП.

Выписку ЕГРП можно заказать здесь же на сайте Росреестра. Это, пожалуй, самый надежный способ проверки квартиры на предмет юридической чистоты. В данной бумаге будут указаны сведения даже по операциям, проводимым ранее.

При заказе справок учтите, срок их действия всего 30 дней. Если вы хотите наверняка получить «чистую» квартиру, заключайте договор купли-продажи не позже, чем через 1-3 дня после получения на руки выписки. Будьте готовы оплатить данную услугу. В 2019 году она стоит 250 рублей.

Сервисы для получения выписки ЕГРН и ЕГРП

Сеть интернет позволяет заказать необходимую выписку как в бумажном, так и в электронном виде не только на сайте Росреестра. Благо, сайтов, предоставляющих данную услугу, предостаточно.

Итак, как узнать есть ли обременение на квартиру через интернет при помощи онлайн-сервисов? В большинстве случаев алгоритм прост.

Заходим на главную страницу выбранного сайта, указываем, какую выписку желаем получить, и заполняем появившуюся форму. Прописываем адрес местонахождения объекта недвижимости.

Домовая книга или поквартирная карточка

Конечно, данных об ипотеке в данном документе не содержится, но сведения о прописанных получить вполне можно, в том числе узнать о наличие несовершеннолетних детей.

Желательно еще до начала сделки попросить собственника выписать детей в другое помещение, чтобы облегчить процесс оформления покупки квартиры.

Услуги риэлтерской конторы

Подобные организации охотно берутся провести все необходимые проверки, но учтите, они, скорее всего, воспользуются всеми теми же электронными ресурсами, но за большую стоимость. Подумайте, имеет ли смысл переплачивать сторонней организации за то, что вы можете сделать и без них.

Обращение в отдел архитектуры

Здесь можно получить дополнительную информацию о квартире. В частности, не состоит ли данный объект недвижимости в списках аварийного жилья, готовящегося к сносу. Законодательно все сделки с такой жилплощадью запрещены.

Как снять обременение после погашения

Для снятия обременения потребуется устранить причины, послужившие причиной их наложения:

  1. При обращении в банк. Это касается ипотечного долга на квартире. Снять такое обременение можно после полного его погашения. Получив из банка оригинал закладной, собственник должен обратиться в МФЦ, где нужно будет составить заявление на снятие имеющихся ограничений,
  2. В случае заключения договора аренды, доверительного управления и других подобных случаев, нужно внимательно изучать договор. В нем должно быть прописано данное действие. Если собственник умер, ограничения можно снять через Росреестр.
  3. В судебном порядке. Таким образом снимается ограничение, наступившее в результате ареста.
  4. Портал Госуслуги. Он дает довольно широкие возможности, в том числе подать заявление на снятие обременений с квартиры.

Какие документы необходимы для снятия с учета

Неважно, какой способ будет выбран в результате, но лучше заранее побеспокоиться и собрать необходимые для этого документы:

  • Паспорт владельца недвижимости;
  • Свидетельство на право собственности;
  • Договор купли-продажи;
  • Кредитный договор;
  • Закладная на имущество;
  • Банковская справка о закрытии кредитного счета и полном погашении имеющегося ипотечного займа.

Снятие обременений абсолютно бесплатно, а вот за внесение изменений в права собственности придется оплатить госпошлину.

Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением

Если собственник не скрывает информацию об имеющихся обременениях типа ипотеки или ареста, то, скорее всего, стоимость такой квартиры будет на порядок ниже аналогичных.

Наличие несовершеннолетних детей не столь серьезное обременение и на стоимость никак не повлияет, а вот проблем при оформлении сделки может возникнуть предостаточно.

Покупка квартиры с обременением

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Тонкости покупки квартиры с обременением

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

  1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
  2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
  3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
  4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
  5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

Важно. Презумпция виновности покупателя

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Покупка ипотечной квартиры

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Отказники от приватизации

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена — опасный триггер

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

4 способа оплаты при продаже/покупке квартиры

Какой из видов расчета безопаснее при купле-продаже квартиры. Банковская ячейка, аккредитив, перевод на карту или передача бумажных денег? Плюсы и минусы каждого из способов.

4 способа продать ипотечную квартиру

Решившись на ответственный шаг приобретения квартиры в ипотеку, вы тщательно все продумали и просчитали возможности. Но жизнь непредсказуема и подчас заставляет резко перестраивать свои планы.

Ссылка на основную публикацию